高層再出新政，“物業管理全覆蓋”意味著什么？

今年1月份，住房城鄉建設部發布了《關于印發完整居住社區建設指南的通知》（以下簡稱《指南》），結合30省、自治區、直轄市和60余城市、超過200個老舊小區調研，總結廈門、沈陽等地創新實踐基礎上，提出完整居住社區建設基本要求。針對居住社區建設中突出問題，提出6大類20項建設內容，明確建設指引詳見附錄。其中，針對物業服務和社區管理短板，《指南》提出物業管理全覆蓋和健全社區管理機制的實操方法。

未來幾年，推進全國居住社區、尤其是存量老舊小區走向物業管理全覆蓋，是政策明確的指引方向，是行業發展的大勢所趨。物企需要關注和把握物業管理全覆蓋下的發展機遇，與政府協同配合，共同嘗試、探索、突破全覆蓋工作中的難點，提供創新性、建設性解決思路。把握歷史機遇，為企業在城市級別提升管理密度、運營能力、智慧化轉型等奠定基礎。

物業管理全覆蓋帶來新增長空間

物業管理全覆蓋的難點和重點，在于老舊小區。

我國在2000年開始，樓市進入黃金期，住宅建設規模及檔次提升；引入專業化物業公司，服務水平提升；1999年開始征收房屋維修大修基金，新建住宅公共維修得到資金保障。而老舊小區，主要建于2000年以前，包含房改房、集資房、安置房等多種類型。由于建成年代早，環境及基礎設施差、產權關系復雜、物業管理缺失等多種因素，成為居住環境差、居民意見大、社會矛盾突出的聚焦點。

自2019年6月國務院常務會議、以及住建部等聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》表態開始，十三五期間的棚戶區改造基建模式逐漸結束，全面轉向城鎮老舊小區改造模式，即對存量的環境整治和改造提升。

2020年國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造指導意見》，計劃到十四五末基本完成2000年底前建成的約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務。2021年全國新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個，超額完成年度計劃。

老舊小區改造任務全面推進，改造完成后，如何實現長期有效管理，是政府和居民關注的重要民生工程。伴隨著城市更新、老舊小區改造的推進，改造后的居住社區物業管理，深刻影響居民生活品質。

各省市陸續制訂相應行動計劃，明確時間和路線，推動黨建引領下的物業管理全覆蓋。

以山東省為例，省住建廳《2021年全省物業管理工作要點》提出，專業化物業服務覆蓋率達到60%以上。省“十四五”規劃提出，到2025年，住宅小區物業服務覆蓋率達到90%，新建住宅小區實現物業服務全覆蓋。從60%到90%的覆蓋率增長，在存量時代，為物業管理行業發展帶來新增量空間。

老舊小區物業管理難點與實踐

老舊小區物業管理難度高，物業工作開展難。主要難點包括基礎設施稟賦差、觀念落后收費難、產權復雜協調難等多方面。

• 基礎配套不完善、設施設備落后增加了物業管理成本。沒有大修基金、維護養護難，硬件設施長期得不到維護，都將直接拉高物業管理的成本投入。

• 老舊小區物業管理收費難。老舊小區老人、退休職工、外來打工人員等弱勢群體多，收入偏低。一些老舊小區居民原是單位退休職工，認為物業服務費應由原單位承擔，沒有繳費觀念。收費少、服務差、不愿繳費，形成惡性循環。

• 參與方復雜、利益訴求多，矛盾協調難。老舊小區往往包含公房、私房、企管房等各種類型，產權復雜。其中大量房屋出租，又造成流動人口多、治安環境差。違法違規建設普遍，居民矛盾突出。例如，隨著車輛保有量增加、停車難，私自安裝地鎖普遍、影響出行，頻繁造成鄰里糾紛。

• 盈利微薄運營難。作為主要收入的物業費，本就收費標準低且收繳率低。開展多種經營，社區是否存在可挖掘的空間資源、以及如何運營存在難點。缺乏持續盈利模式，則無法維持物業管理的長期可持續的良性發展。

各地積極探索老舊小區改造和物業管理全覆蓋的具體實現路徑。

以北京為例，在“十四五”改造規劃中明確提及，探索形成以民營企業為實施主體的“勁松模式”及國有企業參與實施的“首開經驗”。

“勁松模式”中，勁松街道引入社會資本愿景集團，簽訂為期20年的運營協議，社會機構參與更新與物業管理。勁松一區、二區作為先行試點，由愿景集團投入改造。愿景集團一方面提供“先嘗后買”的專業化物業服務獲取物業收入，另一方面挖掘新增公共資產運營權，與專業機構合作運營，獲得“微利”回報。通過后續物業管理服務使用者付費、政府補貼、商業收費等多種渠道，實現一定期限內投資回報平衡、“微利可持續”。

北京市屬國企首開集團，“政企合作”，和石景山、東城、西城等區政府簽署老舊小區更新和物業管理服務戰略合作協議。首開集團打造北京市非經資產接收、管理、處置、運營平臺，統籌小區和首開集團周邊資源。完善物業管理，實行“先嘗后買”和“持續更新”。首華物業從物業費、停車費、低效空間再利用、便民服務等方面為居民提供服務。物業費收取方面，通過成立物管會，引入第三方服務評估機構，明確物業服務收費標準。盤活低效空間再利用，分為公益空間和盈利空間，例如將空置車棚布局成便民服務業態。石景山區通過產權單位擔一點、政府資金獎一點、居民個人出一點、公共收益收一點的“四個一點”打通資金籌措渠道。

龍頭物企也在老舊小區管理領域積極探索。

重慶九龍坡區謝家灣街道為其北區老舊小區引入碧桂園服務，打造重慶城市有機更新的先行先試重點區域。萬科在北京、深圳、武漢等地試點與政府合作承接老舊小區物業管理。

龍頭企業攜管理優勢、效率優勢，從提升城市管理濃度視角，將老舊小區管理與城市服務進行資源統籌、通盤考慮。例如，在維護保養市政設施之余，連帶做好周邊老舊小區的綠化和保潔。采用居民出一點、政府補一點、企業盤活小區公共資源收入一點等方式，解決物業運營成本等問題。

小結

十四五期間，政策推動物業管理全覆蓋，存量住宅物業管理市場空間被打開。地方國有企業，在這一領域有著天然的切入優勢；但龍頭物企、民營企業也在積極參與到老舊小區改造及物業管理領域中。物業管理全覆蓋，正為行業發展帶來新歷史機遇。

一方面，以老舊小區為主的新增市場，為物業管理行業規模增長帶來發展機遇。政府財政補貼，先嘗后買、菜單式服務提升業主繳費意識，空閑公共空間運營收入等，為老舊小區物業服務收支平衡帶來實現路徑。

另一方面，在具體落地和業務盈利空間上，又仍面臨著種種難點。進一步完善政策配套，例如物業費動態調價機制，加快完善老舊小區專項維修資金制度實操機制等，將是推動政策落地的重要支撐。

文章來源：克而瑞物管公眾號