在經歷了2021年下半年的行情轉冷的大環境下，2022年物管行業的走向預判成了時下行業關注的焦點問題。由此，各大行業機構、券商、專家都陸陸續續的公布了自己對2022年物管行業走向的預判，有些預判涵蓋了一整年或者更遠，有些則對單季度進行了預測。內容如下：
01 中信證券
物業管理板塊最近半年出現持續大幅的調整，我們認為這種調整的主因并非基本面，也不是估值過高，而是市場對公司治理獨立性的擔心。我們相信，藍籌企業的持續努力和新龍頭登陸資本市場，將有助于緩解市場的擔心。
物業管理板塊近半年出現大幅調整。板塊出現大幅調整的核心原因，并不是業績增長的問題，不是收入超預期萎縮，也不是成本超預期上升，甚至也不是政策環境的問題，不是出現了超預期的約束物業管理行業發展的政策。整個板塊，出現了十分罕見的針對板塊報表真實性、公司治理獨立性的質疑。
投資者質疑事出有因。物業管理板塊出現的歷史并不長，且板塊中絕大多數公司大股東是民營開發企業。在業務獨立運營前提下，物業管理行業本和地產弱關聯，地產景氣僅透過非業主增值服務和交付增量和行業景氣度有關。構成物管公司業績基礎的存量業主付費意愿，并不會隨著地產開發景氣的起落而波動。投資者確實有理由擔心，究竟一些民營物業管理公司的存在，是不是只為了服務大股東的利益，而不存在獨立發展的思路。
我們深信大多數民企物管企業運行獨立于大股東，其資金是用來發展自身業務的，而不是給大股東脫困的。預計2022 年3 月后，部分民企關聯公司資金面問題緩解，客觀上也有助于修復投資者信心。華潤萬象生活并購禹佳生活服務，證明并購仍是發展重要路徑之一。龍湖智創生活等新上市企業即將出現，也會大大豐富投資者的選擇。大浪淘沙，我們相信2022 年后空間服務板塊仍有望保有8 家左右交投活躍的藍籌上市企業，這些企業有望憑借投資者的信任，享受明顯的估值溢價。其他公司只要獨立發展（不為開發商向業主賣理財產品、不為促銷樓盤減免物業費等），至少也存在并購價值（即在正常毛利情況下當年度15 倍PE 左右）。
（以上內容節選自中信證券《物業服務行業跟蹤報告：重建信任 藍籌脫穎而出》）
物業管理行業并購市場轉冷，這對于部分資金充裕的企業而言是機會，但也說明物業管理權本身不是一種好資產，只有能夠帶來規模經濟的中后臺系統，增值服務體系，有影響力的品牌，才值得投資者青睞。
物業管理行業并購市場轉冷，不僅表現為當前并購數量變少，也表現為并購定價趨于理性。并購市場轉冷是由多方面因素造成的。資本市場估值大幅下降，再融資和獨立市場化IPO 可能性大幅下降，競爭性并購的局面告一段落。部分公司并購整合效果不佳，一些被并購標的存在爆雷風險；資本市場對風險識別日漸充分。
我們相信，小企業會逐漸從“要我賣”轉向“我要賣”。我們相信，并購對價的下降并不會降低中小物管企業出售公司的意愿，反而可能加速推動小物管公司股權出讓。因為中小物管公司并不是“希望和未來”，甚至不是一種穩定的資產，而是會隨時間貶值，并不會留下殘值的短期合約。
其中，公建和商企比住宅合約更不穩定，第三方外拓項目比關聯方項目合約更不穩定。這種不穩定，也會迫使小物管公司在放棄獨立上市、獨立發展的觀念之后，往往希望加速處置資產。
“資金極為困難，就會賣掉物業管理公司”是一種階段性現象，這種現象在現階段也阻止了地產企業變賣物業管理公司。這種現象出現和市場錯誤判斷物業管理權價值，以及開發企業資產負債表清晰度不夠有關，是階段性的。
未來，我們相信賣掉物業管理公司的開發企業未必是資金最緊張的開發企業。
2021 年年底恰是中小物管公司實控人和股東覺醒的時間點，這種覺醒短期而言雖然和資本市場估值的調整有關，但核心原因則是物業管理行業中后臺操作系統的發展，增值服務的進步，消費者品牌意識覺醒和規模經濟確立。
市場可能會沿著“冷卻——較低價格成交——達到新均衡”的路線發展，預計2022 年仍會出現活躍的并購交易。
國有企業在并購市場的過于弱勢位置可能會恢復。我們相信，一些中小民企在規模上漸顯頹勢不可避免，國有企業在并購市場的活躍度，將可能恢復到保利物業并購湖南天創時的情況。招商積余近期在并購市場小試牛刀，就已經預示風向的變化。
（以上內容節選自中信證券《房地產和物業服務行業物管周話第23期：并購轉冷 機會還是風險？》）
02 平安證券
2021年受政策擔憂及地產局拖累，下半年物管板塊整體回調。展望2022年，政策層面延續規范與支持基調，地產端受政策轉暖、資金緩和有望筑底企穩物管板塊估值壓制有望逐漸解除?；久娼嵌?，行業可供管理規模穩步提升、社區增值等新增長極日臻成熟、商管等細分優質賽道涌現，集中度提升趨勢下。優秀物企份額擴張、快速成長仍舊值得期待。
當前板塊估值處于歷史低位，性價比持續凸顯，全年建議積極看待物管表現，擇機布局并耐心持股等待收益?？紤]參與者分化加劇。標的選擇將更為聚焦，建議關注具備規模優勢及綜合實力突出的物管龍頭。同時建議關注占據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。
（以上內容節選自平安證券《2022年物業管理行業年度策略：時光不語，靜待花開》）
03 招銀國際
我們認為物業管理板塊在2022年第一季度還是選擇防守型為主的國企物管企業。主要原因是因為在國進民退的大環境下，國企獲取了2H21年絕大部分的土地市場，所以對于將來物業的面積貢獻能見度較高。而民企主要是因為地產母公司承壓，一季度是債務償付和建筑費（需在春節前支付給農民工）償還高峰期。我們追蹤的房企2021年12月銷售金額同比下降20%。在沒有政策支持的情況下，我們認為明顯好轉的概率較低。
（以上內容節選自招銀國際研究部《招財日報2022.1.5｜物管板塊：通過對沖交易提前布局萬物云》）
04 廣發證券
物業滲透率提高帶來的物業管理的快速增長或已經達峰，滲透率提高對物業管理規模增長的貢獻開始減弱。對于物業服務企業而言，關聯地產交付的貢獻將逐步降低，外拓和收并購市場的競爭也日趨激烈，而隨著企業本身規模的擴大，無論是關聯方交付、外拓還是收并購，面積增長的貢獻都將邊際減弱。未來物業服務企業收入的增長或更多依賴物業費的提高、社區增值服務的展開、新業務(如城市服務)的拓展等。
（以上內容節選自廣發證券《物業管理行業2022年投資策略：行業普增的拐點，巨人時代的先聲》）
05 東興證券
展望2022，物業管理企業對關聯方的依賴度正在降低，獨立性持續增強，外延并購和第三方拓展將成為規模擴張的主要動能。隨著社區增值服務的不斷發展與第三方拓展能力的增強，物業服務企業收入端對非業主增值服務的依賴度也在降低。
頭部物業服務企業的管理業態趨向多元，業務邊界也將向社區服務和城市服務延伸，專業化、標準化和數字化的綜合服務能力成為踐行“大物管”戰略的關鍵。頭部物業服務企業搶占存量市場的需求與地產開發行業的困境將共同推動行業整合加速進行。頭部物業服務企業依托龐大的管理規模與專業化的服務能力，在政策的鼓勵下會進一步融入基層治理，這也將成為拓展社區增值服務的重要助力。
（以上內容節選自東興證券《物業管理服務行業2022年投資策略：獨立發展與整合加速下的大物管時代》）
06 東北證券
基層治理持續強化，當前政策主基調為鼓勵支持及市場化、規范化，利于優質品牌物業服務企業進一步提升市場份額，政策面基礎未動搖。主流物業服務企業第三方項目占比提升，市場化外拓成為規模增長的主要驅動力，關聯方業務依賴度降低。行業并購整合持續升級，正處于跑馬圈地的關鍵時期。頭部物業服務企業資金充裕，并購整合彈藥充足;并購整合趨勢將延續。在行業競爭日趨白熱化的階段，商管仍可視為具備高壁壘、高成長性的優質賽道，有望成為競爭“突破手”。
（以上內容節選自東北證券《2022年度物業管理行業投資策略：多維角逐格局演變，整合加速風險機遇伴生》）
