物業管理服務行業內部分化明顯，頭部物管企業在管理規模上具有顯著優勢。管理規模的領先不僅僅帶來了基礎物業服務收入的領先，也進一步夯實了社區增值服務收入和多業態服務收入方面的優勢。在格局分化之下，頭部企業戰略方向趨同，“大物管”戰略逐漸成為頭部企業共識。
總結2021：格局分化，但龍頭發展戰略趨同，“大物管”戰略漸成頭部共識
物業管理服務行業內部分化明顯，頭部物管企業在管理規模上具有顯著優勢。頭部企業大多具有實力較強的地產關聯方，已經擁有了規模巨大的管理面積，市場化拓展上也具有一定的品牌優勢，而中小型上市物管企業關聯的地產公司輸送能力較弱，在市場化拓展中也相對弱勢，行業管理規模分化明顯。
在格局分化之下，頭部企業戰略方向趨同，“大物管”戰略逐漸成為頭部企業共識。從業務布局來看，頭部物管公司普遍覆蓋住宅物業服務、商業寫字樓管理、公建物業管理和城市服務等領域，重視多業態的綜合服務能力建設，而中小型物管公司則主要集中于住宅物業服務領域。
展望2022：獨立發展與整合加速下的大物管時代
▉ 對關聯方依賴降低，獨立拓展能力是持續發展的關鍵
物管企業對關聯方的依賴度正在降低，獨立性持續增強，外延并購和第三方拓展將成為規模擴張的主要動能。2021 年上半年，頭部物管企業的新增在管面積中，來自第三方的占比普遍超過 50%，隨著未來外延拓展的持續發力，存量面積中關聯方的占比將持續下降。頭部物管公司依靠強勁的資金實力、領先的品牌建設以及多業態的綜合服務能力，有望通過外延并購和第三方拓展持續發展，實現市場份額的領先。
隨著社區增值服務的不斷發展與第三方拓展能力的增強，物管公司收入端對非業主增值服務的依賴度也在降低。2021 年上半年，頭部物管企業的收入結構相比 2020 年同期，社區增值服務占比普遍顯著提升，非業主增值服務占比普遍有所下降。一方面，隨著第三方占比的持續提升，依靠關聯方的非業主增值服務收入占比持續降低是必然的趨勢；另一方面，隨著頭部物管公司管理面積的不斷增長，社區增值服務業務的空間將被持續挖掘；兩者將共同推動物管公司收入端的進一步獨立。當前地產公司信用風險的爆發，自顧不暇下對物管的支持能力減弱，也在加速推動行業走向獨立。
▉ 業務邊界持續擴張，大物管時代下深挖綜合服務能力
隨著綜合服務能力的提升，頭部物管企業的管理業態趨向多元，業務邊界也將向社區服務和城市服務延伸。早先的物管企業服務的業態較為單一，住宅、商寫、公建和產業園區等都有專業的公司提供服務。住宅物管公司往往作為地產公司的附屬，較少涉及其他業態的管理。隨著物管服務的市場化和專業化需求日益提升，頭部住宅物管企業在地產公司與資本的支持下，管理面積快速膨脹，管理能力迅速提升。物管企業的管理業態逐漸多元化，深耕社區服務和拓展城市服務業務成為行業的熱門方向，“大物管”戰略成為行業發展的主流。
城市服務不可一蹴而就，專業化、標準化和數字化的綜合服務能力成為踐行“大物管”戰略的關鍵。對頭部企業而言，在擁有多業態的服務能力之后，向社區和城市服務擴張是實現進一步增長的必然選擇。但對沒有能力，不具備條件的中小企業而言，照抄頭部發展路徑，不根據自己的實際情況來考慮做或者不做，可能反而是陷阱。社區服務乃至更高維度的城市服務，其管理運營的復雜程度與單一業態的服務不可同日而語。只有經過專業化、標準化和數字化建設之后，擁有了專業的服務能力、標準化可復制的服務體系與數字化的管理能力，才能有效整合社會各方資源與服務，及時發掘客戶需求并反饋落地，在社區服務和城市服務中搶占先機。規?；念^部物管企業將通過內生發展和外延并購提升專業化服務能力，同時在標準化和數字化建設方面加大投入，全面打造面向未來社區與城市的綜合服務能力，進一步拉開與中小企業的能力差距。
▉行業整合加速進行，規模集中推動行業融入基層治理
頭部物管企業搶占存量市場的需求與地產開發行業的困境將共同推動行業整合加速進行。一方面，關聯地產公司對物管公司的支持能力正在減弱，物管企業獨立發展已經成為大勢所趨。上市物管企業對存量面積的搶奪需求與對專業化能力建設的需求都將推動行業的并購整合持續進行。另一方面，低信用的民營房企在當前市場下很難獲得金融機構的融資來解燃眉之急，負面新聞的爆發又會進一步打擊購房者信心，影響其銷售，因此出售物業公司回籠現金的需求正變得緊急與迫切，行業收購機會有望持續涌現。
頭部物管企業依托龐大的管理規模與專業化的服務能力，在政策的鼓勵下會進一步融入基層治理，這也將成為拓展社區增值服務的重要助力。隨著基層自治能力提升，社區服務市場化與專業化程度提高將是大勢所趨，優質的物管服務將成為優化基層治理的重要抓手。長期以來，住宅物管企業在實際的管理運營中，經常會因為管理邊界的不清晰而與居民或社區等產生糾紛。2020 年 12 月發布的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》厘清了物業管理的服務邊界，對行業的發展做出了較為全面的指引。政策的鼓勵將有助于物管企業與社區基層治理加速融合，并進一步打開社區增值服務的拓展空間。
結 論：
頭部物管企業對關聯方的依賴正在快速降低，已經具有較強的第三方拓展能力，正在加快構建專業化、標準化和數字化的綜合服務能力，獨立發展實現增長的能力已經具備。
部分龍頭房企特別是央企背景的房企發生風險的概率極低，并且銷售面積還有一定的增長，完全有能力保證竣工交付，也有能力繼續支持物業公司發展
龍頭物管公司在地產行業困境之下有望以高性價比獲得優質并購標的，進一步夯實自身在管理規模和服務能力方面的優勢。
