2021年12月2日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國房地產大數據年會暨2022中國房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開。
01 2021中國物業服務價格指數研究成果
中指研究院是從2013年12月首次對外發布中國物業價格指數報告，一年發布兩期，到今天已經發布了第17期，最新的報告從中指數據CREIS·物業版里選取了具有一定服務水平的項目作為本次研究的樣本，樣本總量7000多個，其中50%的樣本服務水準超過三星級，作為本次評測的依據。通過各城市價格指數計算，最終形成二十城物業服務價格指數。
最新的研究成果顯示，在2021年12月，二十大城市物業服務價格指數是1074.66，同比上漲0.43%，漲幅比去年同期擴大了0.28個百分點，環比上漲了0.09%。從物業費價格來看，三星級物業費2.00元/平方米/月，同比上漲0.4%，四星級物業服務價格是2.72元/平方米/月，同比上漲0.5%，五星級物業服務收費為3.75元/平方米/月，同比上漲0.38%。
從樣本構成來看，二十城整體以三星級為主，占比45.6%，四星、五星樣本占比分別是44.32%、10.07%，四星項目占比有明顯上升。從城市情況來看，一線城市里四星、五星樣本占比為62.99%，同比有小幅提升。二線城市項目里四星級項目占比是42.40%，同比上漲3.40 % ，環比上漲2.35% ，漲幅明顯。五星級項目占比為7.77%，三星級項目占比49.83%，四、五星級項目占比之和首次超過三星級項目。從軟硬件得分來看，軟件和硬件得分趨于均衡，其中軟件的得分是80.74分，硬件得分是80.22分，大部分城市軟件、硬件得分相當。深圳、寧波軟硬件得分差距較大，其中硬件水平高出均值，但是軟件得分明顯比其它城市高，側面反映出物業服務水準高的情況。
02 物業價格指數持續上漲的原因分析
原因一：滿意度的持續上漲。今年5月份發布的《2021中國房地產顧客滿意度研究》結果顯示，2021年標桿物業企業服務滿意度已經達到了86.4分，整個服務質量得到持續改善。中指院從2004年開始對物業公司和地產公司進行滿意度研究以來，到現在有十幾年的歷程，在行業內創造了較大的影響力。
原因二：業主資產的保值增值促進了價格的提升。從中指數據CREIS·物業板里抽取了二十城市二手房價格?？梢钥吹剑羌夗椖慷址績r格普遍是要比非星級項目二手房價格高，其中像深圳、上海、北京星級樣本二手房均價分別是5.6萬元/平方米、5.4萬元/平方米、4.6萬元/平方米，比非星級項目每平米高出2000元以上。
原因三：開展多元增值服務，促進服務價值的提升。從物業公司多元增值服務的情況來看，增值服務讓整個物業服務變得立體化，更有價值，更能切合業主的需求。從上市公司數據可以看出，有14家上市公司增值服務收入占到總收入比重超過50%，有17家超過30%。從增速來看，超過100%增速的企業達到11家，證明物業公司的多元增值服務的發展是非常迅速的。
03 五星級項目指數漲幅最高，高端物業服務“優質優價”效應顯著
五星級樣本項目指數漲幅最高，這與整個社會對于質價相符理念的認同有很大關系，我們從樣本里抽取了部分五星級項目，可以看到它們的價格比當地城市整個物業費均價高出兩倍以上。
從五星級服務的共性來看：一是標準化服務體系的建立，比如保利天悅中心搭建的“三環六重”的安防高標準體系。第一環叫設施環，就是通過智能安防、戶內安防設施，在最前端進行設施環的保障。中端是服務環的保障，門崗的管控、園區的巡邏。在后端是機制環的保障，包含秩序人員的設置、檢查監督的機制。二是管家制的服務模式，提高業主的黏性和滿意度。成都保利天悅采取雙管家模式，一個是負責業主物質生活，一個是負責精神生活。物質生活涵蓋了衣、食、住、行、健康領域，衣包括私屬縫紉、高端衣服定制，食包括營養餐的設置，住包括家里除蟲、除螨、衣柜整理的服務，行包含代駕服務等等。精神生活是在整個大的節日（比如春節、端午節、兒童節、中秋節）等等開展相關社區活動。三是普遍采用了科技賦能，智能化水平有很大的提升。其中包括車庫的自動識別、電梯里不用按鍵，掃碼可以進入，只需要刷臉就可以送到所在的樓層。四是定制多元化服務，杭州武林壹號，物業費價格是7.8元/平/月，是杭州知名的豪宅項目，整體戶型在235-560平，單戶所支付的物業費是2.2萬-5.3萬元之間。這個項目為業主提供專門的會所服務，如私人健身會所，包括瑜珈、健身教練等免費服務。
在五星級項目之上還存在超五星級項目：如北京的北京莊園是18元/平方米/月。超五星項目價格比起當地一般價格來說基本都是6倍以上的水準。此類項目有如下特點：
一是項目本身就是高質量住宅，一線城市相關樓盤總價平均超過5000萬元，從設計開始，項目本身就已經充分考慮到了業主的舒適性、安全性等需求，硬件設備設施非常地高端并且完備的。比如廣州越秀星匯御府小區是300平方米純大戶型，42戶低密度設計，并且里面有獨立的空氣、溫度、電力、報警系統；二是高凈值人群最為看重的首先是安全防護，通過人防、物防、技防等手段執行最高級別的安防標準。天津美墅金島項目，采取國家級保安團隊，有24小時不間斷巡邏，并且還采用以色列軍方技術視頻監控系統，圍墻側面安裝了軍用攝像機進行360度全景監控；三是配置頂級物業服務團隊，提供國際化的管家服務。人員素質非常過硬，人員素質過硬，項目管家普遍可以熟練使用英語溝通，各類型項目服務人員配置密度大，物業作業頻率高。如管家團隊成員甄選經驗豐富的空乘人員或五星級酒店的高端人員，禮賓崗位基本是三軍儀仗隊、國旗護衛隊退役隊員。提供24H金鑰匙管家服務，通過家居布置、家居保潔、家居24小時維修、家居全齡陪護等四大亮點服務讓客戶盡享卓越服務。四是全方位私人定制服務，泰禾南京院子為業主量身定制包含國際醫療、家庭御廚、海外生活管理、夢想休假管理、商務專享等私享服務，從衣、食、住、行、醫療、娛樂等全方位為業主考慮，為其提供最優質的，最貼心的服務。五是注重業主精神追求，打造高端社群圈層；六是打造頂級智慧生活場景，利用人工智能+科技系統，為業主提供智能、舒適、高端、方便快捷的“未來社區”生活體驗。濱江金茂府項目提供“恒溫恒濕恒氧”科技系統，夏季室內溫度不高于26℃，冬季室內溫度不低于20℃，相對濕度控制在30%至70%之間。
04 大數據研判行業未來發展趨勢
趨勢一：行業市場空間巨大，企業發展“先規模，再提效”。預計到“十四五”末，商品房累計銷售面積大概273億平米，再加上2000年以前的老舊小區需要改造的項目大概30億平米，未來5年至少有300億商品房需要物業公司管理，市場容量還是非常巨大的。同時，鄉村建設，城市更新等等內容打開了新的市場空間。行業內普遍認同了規模為王的邏輯，要先增規模再增效。
趨勢二：并購迎來“窗口期”，整體態勢將持續。今年物業行業的各位同仁體驗最明顯的就是物業收并購案增加。根據數據庫的統計，截至到11月底一共發生63宗并購案，交易金額315億元，比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之間，均值是12倍。比起2020年，因為當時2020年PE是15.2倍，下降了20.1%。我們也總結了一些并購的特征，一共是兩個大的特征：一是數量多、金額大。二是回歸理性?；貧w理性是表現為兩個特點：一是對于標的選擇開始選擇優質的標的，尤其是上市公司，第二個是估值的理性。對于下一步來看，很多企業具有充沛的資金，下一步并購判斷還是會有比較頻繁的發生，這樣也會導致行業集中度大幅上升。
趨勢三：多業態+優服務，“物業+”模式開啟行業增長新引擎。非住宅業態是將來物業公司發力的重點領域，我們目前收集到第三方市場招標信息大概10萬余條，非住宅業態占比超過8成，辦公業態占比最高是40%，然后學校業態占比22.2%。物業+服務，就是增值服務依然是物業公司將來可以拓展的重要領域，年內物業服務企業持續開拓社區生活服務、業主資產管理、社區空間運營等多元服務，打造服務閉環，全面提升盈利空間。
趨勢四：資本市場分化加劇，上市物企估值回歸。截至目前為，一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，今年全年上市12家企業，去年上市18家。現在已經遞交上市申請的企業有20家，像中南服務、祥生活服務是已經通過聆訊的。跟去年相比，香港聯交所和證監會這邊反饋的問題也更加細化，特別關注外部政策尤其是房地產行業政策對于物業行業的影響，這個過程中就需要更專業的行業顧問進行支持。從估值回歸的角度，55家上市公司總市值加起來6500億港元，在年內的時候整個市值摸高到萬億，下降超過3成。從市盈率角度來看，年初市盈率是38.7倍，現在市盈率均值只有18.1倍，整個下降53.2%。受到上游行業政策收緊、物業股稀缺性降低等影響，估值有所回調，但其實估值回調不是壞事，包括有大物業公司也希望在估值相對理性的時候入場。另外，企業間分化逐步加劇，隨著下半年收并購“窗口期”的到來，企業之間競爭日趨激烈，行業內部分化程度加劇。優質資源正在加速向頭部企業集聚，市場集中度將再度加強。在上市物業企業中，市值相差最高達超800倍，規模相差最高約180倍。
