物業并購窗口期？三季度并購超320億元

近期，迫于現金流壓力，部分房企通過出售物管企業回籠資金。而物管企業作為房企“第二增長曲線”，受母公司地產主業困境牽制，收并購事件頻發，行業整合加速。業內人士表示，物業收并購的熱度不斷提升，其背后的隱患同樣值得警惕，母公司地產企業的不確定性是當下收并購的最大風險。從歷史經驗和行業情況來看，當前算得上是物業并購的窗口期，不過，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。

01 前三季收并購金額已超320億

今年以來，收并購物業公司的案例頻發。11月1日，融創服務以6.93億元收購當代置業旗下物業公司第一服務32.22%股權，而在此之前，當代置業宣布美元債違約。

今年6月，財信發展（000838）公告稱，擬以1.98億元的價格收購安徽誠和物業100%股權，但在持有僅4個月后，便以2.1億元的對價將其轉讓給碧桂園服務。

旭輝永升日前也公告稱，就有關協議項下擬進行的永升海南收購目標公司(湖南美中環境生態科技有限公司)51%股權，現金代價為5819.1萬元。第二項的條件已獲達成，目標公司的新工商登記證書已發出，完成于2021年10月29日。完成后，永升海南于目標公司擁有51%股權及目標公司成為該公司的非全資附屬公司。目標公司的財務業績并入集團的財務報表。

據克而瑞不完全統計，截至2021年10月底，今年上市物企共披露122起收并購事件，其中多在三季度，三季度收并購事件共披露54起，遠超第一季度和第二季度。此外，根據已披露金額的收并購事件進行統計，前三季度物管行業收并購金額已超過320億元，其中三季度并購市場交易額再創新高，總交易額達到167億元，僅9月份就達到135.7億元。截至2021年10月底，單筆并購金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務發起。

通過收購藍光嘉寶，碧桂園服務成為國內在管規模第一大的上市物業公司。隨后，碧桂園服務對富力物業的百億收購，創造物業史上“最貴”的收購案。碧桂園服務方面認為，收購事項將進一步擴大集團業務的規模和覆蓋范圍，促進集團社區增值服務及其他服務的發展，尤其是促進商業物業管理的發展。

02 物業企業并購進入窗口期

之前一直宣稱不會那么快分拆物業上市的萬科，11月5日公告宣布，擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯交所上市。此項議案已通過董事會審議，董事會認為萬物云境外上市后將會為其后續發展提供更好的資金保障和資本運作空間。

根據公告，萬物云的發行方式為在香港公開發售及國際配售，發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%。截至目前，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，上市后仍將保持對萬物云的控股權。業內人士表示，當前市場行情下，萬物云上市后，能為其自身擴張及其他有意出售物業平臺的企業提供更多交易機會，但同時，也將使得物管市場的巨頭之爭趨于白熱化?；驗槭詹①徰a充更多彈藥。無疑，對于母公司資金充足的物管企業而言，眼下正迎來收并購的窗口期。

11月2日，世茂服務宣告籌資完成，所得款項凈額合計約48.2億港元。日前，世茂服務執行董事兼總裁葉明杰表示，此番融資用途約有80%會用于收并購，10%用于業務擴展，10%作為一般運營資金。

他還認為，世茂服務選擇在此時增加手中資金，是因為看到了當前的行業收并購窗口期，把握住可選優質資產變多的當下。但是世茂服務并不是蒙眼買入。“我們現在有4大業務板塊，包括綜合物業、多元增值服務業務、城市服務業務以及數字科技業務?！比~明杰文表示，“當前的收并購主要是在綜合物業和城市服務這兩個板塊里，未來4個領域都會涉及?？傮w來看，收并購是圍繞著規模和能力兩個方面來去做?！?/p>

03 物企擴大規模反哺資本市場

克而瑞研究報告認為，目前物管行業收并購主要呈現三方面特征：其一，規模物企收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創服務、碧桂園服務等；其二，被收購方不乏自然人或較小規模的合伙企業，這意味著物管行業的部分中小規模企業正在被加速淘汰，行業加速整合提升，更趨專業化；其三，通過收并購突破技術壁壘，向相關多元業務延伸，拓展并完善業務結構。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，物管行業收并購潮再現，其背后邏輯本質是物企規模擴張與戰略發展需要。房地產行業融資收緊的大環境下，疊加物管行業政策利好，行業迎來收并購窗口期。在資本不斷涌入并篩選優質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼并、收購現象不斷涌現，行業加速整合、分化。從物管企業角度來看，收并購有利于規模擴張與戰略發展。融創福服務、世茂服務等物管企業通過收并購把握市場機遇，實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。與此同時，通過收并購擴大規模優勢將反哺資本市場表現，提升定位，獲得更高估值。

他還認為，“補短板”也是收并購的一大內因。今年以來物管企業收并購除了擴大規模外，主要集中在增值服務、城市環衛、商管服務、技術賦能四個戰略方向。學校物業、醫院物業、辦公物業、商業物業、公建物業等，通常是物企的收并購標的。尤其是部分準入門檻較高的業務，通過收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎設施，拓展新業務的同時，可以避免走很多彎路，規避各種風險，使得新業務進入發展的快車道。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。

04 物企收并購背后暗藏風險點

擴規模是物業服務企業收并購的首要動機。規模擴張之外，物業服務企業還會通過收并購進行多元化領域的拓展，擴大經營利潤。

但當前收并購特征比較特殊，物管企業母公司的不確定性是當下收并購的最大風險。業內人士表示，在物管企業收并購窗口期，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。以碧桂園服務收購富力物業為例，在交易細則中，碧桂園服務采取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。被收購物業企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款也是風險點，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。此外，投后管理是收購后長遠發展的重中之重。收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。

除了與地產公司的牽連風險外，一味追求規模的收并購，而客戶關系基礎不穩固，同樣也會遇到現金流問題。10月22日，萬物云CEO朱保全就在年度業務交流會上指出，中國物業行業在2021年第一季度的平均物業費收繳率為60%~70%，假設物業公司利潤率為10%，沒有收到的物業費將會形成負凈現金流。對此，萬物云主要通過控制增速，如萬科物業（服務居民）增速控制在30%以內，目標是確保服務品質。此外，世茂服務則控制2021年收購面積占比在30%~35%左右。

克而瑞研究員房玲表示，收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務、融創等也都提出自己的投后管理方案。如世茂服務在收并購后，采取“一體化”整合工作，在財務、人力、風控和業務上實現一體化等。碧桂園則是采取了投后組織管控模式及核心人才激勵機制。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前物企收并購雖然火熱，但也需冷靜思考。在物企收購窗口期的當下，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。此外，從長遠來看，相信未來的物管行業收并購仍會進一步加劇，但若不能有效進行投后管理及客戶關系的維護，僅僅為了收購而收購，則只會是外強中干。

文章來源：物業大數據官網