展望未來，物管行業將步入低速增長時代，未來3年營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。其中，基礎服務營收有望增長2565億元，來源于新建增量和存量社會化。增值服務營收有望增長2412億元，近9成增量來源于FM。
物管行業將重回“微利+現金流”模式。據克而瑞物管測算，7成以上物業服務項目凈利率在5%-8%之間，典型頭部及第三方物企凈利率同樣位于5%-10%之間。企業將不斷加強現金流管控，經營性現金或將持續凈流入，應收賬款與營收增速差或將進一步收窄。
企業競爭格局呈“頭部已定，長尾持續”，體現于極少數的頭部物企營收規模能夠突破100億元，反觀營收規模在2000萬元以下的蚊型物企數量則有十余萬家之巨。受惠于國資國企改革不斷推進，國央企有望通過整合做強做優做大，腰部物業猶存躍升的機會。物業服務的本質在于提升滿意度，建議聚焦以下三大原則：其一，投入有效，例如社區增值服務，可以根據業主實際使用頻率，動態調整服務頻率。其二，把握有感服務，關注業主的感受和體驗。其三，緊盯盲點、痛點和癢點，有針對性地提供解決方案。
短期內，資本市場利好大于利空，2024年物業板塊或將繼續筑底盤整。隨著行業不利因素有序出清，2025、2026年物業板塊整體估值有望緩慢回升。
01 營收規模平穩，年均增長3%-5%
未來3年物管行業營收增量約5000億元。物管行業早已告別高增長，步入低速增長時代。2023-2026年，預估物管行業營收規?；驅⒂?8396億元穩步提升至43373億元，凈增長約4977億元，年均增速在3%-5%之間。其中，基礎服務營收規模凈增長約2565億元，增值服務營收規模凈增長約2412億元，基礎服務與增值服務增量相差不大。
基礎服務增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業基礎服務營收增量約2565億元。其中，新建產業園、住宅等業態項目所拉動的基礎服務營收增量約1481億元，占比58%。隨著城市服務、公建等業態物業服務社會化率持續提升，基礎服務營收或將增長1085億元，占比42%。
分業態來看，隨著產業園、住宅、公建、商業、學校、醫院和商務辦公等業態項目大量新建，基礎服務營收規模有望同步增長。例如產業園，基于過往土地成交數據，結合政策規劃指標（工業上樓、用地規劃等）、市場供求指標（供求比、空置率等），預估未來3年新建產業園所拉動的基礎服務營收增量約658億元。又如住宅，基于全國商品住宅銷售及竣工面積增速，預估未來3年新建商品住宅所拉動的基礎服務營收增量約434億元。
與此同時，城市服務、公建、學校和醫院等業態物業服務社會化率猶存較大的提升空間，基礎服務營收增長值得期許。例如城市服務，基于過往社會化率提升情況，預估未來3年城區環衛、農村環衛社會化率分別提升12%和3%，基礎服務總營收有望增長約542億元。又如公建，基于過往社會化率提升情況，預估未來3年公建社會化率提升6%，帶動基礎服務營收增長313億元。
增值服務增量近90%來源于FM。相較而言，社區增值服務毛利率普遍高于基 礎 服 務 ， 物 企 均 在 積 極 拓 展 社 區 增 值 業 務 ， 期 待 在 收 入 層 面 有 所 突 破 。2023-2026年，預估物管行業社區增值服務營收規?；驅⒂?284億元穩步提升至1554億元，凈增長約270億元。例如社區零售，基于市場競爭狀況、物企能力狀況等因素，推算未來3年社區零售增速約7.3%。又如美居服務，基于新房裝修需求、二手房裝修需求、物企布局情況等因素，綜合推算未來3年美居服務增速約7.8%。
國際IFMA預測中國FM市場規模占GDP比重約1.2%，結合未來3年中國GDP潛在增速，預計到2026年，FM市場規模有望達到17318億元，較2023年凈增長約2142億元，FM市場規模增量占物管行業增值服務增量的比重多達89%。
值得一提的是，盡管FM有著廣闊的市場前景，物企也在積極拓展FM業務，意欲分得一杯羹。但由于FM核心目標是通過資產管理的方式，實現物業資產的保值、增值，更為考驗企業的專業服務能力。對于物企而言，只有不斷強化專業服務能力，才能在競爭中脫穎而出，搶占FM市場更高的市場份額。
02 行業重回“微利+現金流”模式
早在2020年，由于資本市場給予物業板塊較高估值，物企對于規模訴求尤為迫切。例如2021年，上市物企積極通過物業收并購等方式擴大規模。但隨著地產關聯方暴雷，物業板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰略重心轉向有質量的增長，更為關注盈利能力及現金流。
為了測算物管行業盈利能力，挑選物業服務所覆蓋的絕大多數項目。而在城市維度，一線及非一線城市物業服務項目體量略有差異，即一線城市建筑面積低于10萬平方米的項目占比多達71%，非一線城市建面低于15萬平方米的項目占比同樣達到76%。
假設一線城市某在管住宅項目建面為10萬平方米，物業費為4.5元/平方米/月，足額收取物業費45萬元/月。加總計算秩序維護、清潔服務、綠化養護等各項費用支出，預估物業服務總成本約39萬元/月。再扣減6%的稅費2.7萬元/月，預估此項目利潤約3.2萬元/月，凈利率約7.2%。
同理假設非一線城市某在管項目建面為15萬平方米，物業費為2.5元/平方米/月，足額收取物業費37.5萬元/月。而在扣減物業服務成本及稅費后，預估此項目利潤接近2萬元/月，凈利率約5.3%。
鑒于一線城市約有71%的服務項目建面低于10萬平方米，非一線城市也有76%的服務項目建面低于15萬平方米，意味著7成以上項目凈利率在5%-8%之間，真實反映物管行業進入“微利”模式。值得注意的是，隨著物業費收繳率下滑、人工成本上升、項目樓齡提高，物企在收支兩端均面臨較大壓力，凈利率或將持續下滑。
上市物企經營性現金流再次轉負。2022上半年，受地產關聯方暴雷等多方面因素影響，上市物企經營性現金凈流出均值多達1.48億元。隨著上市物企加強現金流管控，采取一系列的措施積極回收現金流，2023年上半年上市物企經營性現金流由負轉正，但在2024年上半年再次轉負，為-0.59億元。
應收賬款增速大于營收增速的企業數量減少。2023年上半年，共計51家上市物企應收賬款增速大于營收增速，未來企業業績面臨較大的不確定性。2024年上半年，應收賬款增速大于營收增速的上市企業數量縮減至43家，已然出現改善的趨勢。
應收賬款增速持續小于營收增速。2023年，上市物企應收賬款增速首次低于營收增速，2024年上半年，上市物企應收賬款保持3.6%低速增長，且低于營收增速4.7%，企業主動控制應收賬款的舉措已初見成效。
可以期許的是，物企將加速獨立市場化發展，即積極拓展第三方業務，逐漸降低地產關聯方收入比重。受此影響，應收賬款增速或將持續下滑，經營性現金也將持續凈流入，物企現金流有望進一步改善。
03 頭部格局已定，長尾持續
腰部與頭部企業差距明顯。首先，聚焦在管面積所反映的規?；鶖?。2024年上半年，頭部物企在管面積均值高達5.7億平方米，腰部物企在管面積均值1.7億平方米，足以說明腰部與頭部物企的規?；鶖挡罹嗝黠@。
其次，觀測儲備面積所反映的儲備轉化能力。2024年上半年，頭部物企儲備面積均值多達32.6億平方米，腰部物企儲備面積均值0.5億平方米，說明腰部與頭部物企儲備轉化能力同樣差距明顯。
最后，基于新增第三方在管面積、剩余并購金額兩方面指標衡量企業拓展能力。2024年上半年，頭部物企新增第三方在管面積均值2146萬平方米，腰部物企新增第三方在管面積均值低至586萬平方米。
長尾持續存在。物管行業長期存在數量龐大的尾部企業，依據物管行業劃型標準，從業人員1000人以下或營業收入5000萬元以下的為中小微型企業，中小微型物企恰好與非500強物企高度重合。聚焦這類尾部企業，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本優勢型，即入市較早的小型優質第三方物企。其二，關系型，涉及單位改制物企、村辦物企、中小開發商關聯物企、后勤社會化物企等。其三，專業服務型，包括學校、醫院等專業條線小型物企，以及專項分包業務承接商等。
分業態來看，在住宅領域，尾部企業重點聚焦低物業費、非百城項目，具備一定的競爭優勢。據統計，住宅物業費在2元/平方米/月以下的項目占比多達69%，非重點百城住宅項目占比40%，此兩類項目皆是尾部企業主攻市場，預計尾部企業大約占據55%的住宅物業市場份額。
而在非住領域，更是活躍著大批尾部企業，究其原因不乏以下四方面因素：其一，政府采購偏向，200萬以上預留40%給中小企業，200萬以下全部面向中小企業。其二，業態屬性束縛，學校、醫院等業態公共屬性強，供應商穩定性要求更高。其三，地方龍頭盤踞，資源大于能力，頭部物企競爭難。其四，分包邏輯制約，產業園區等細分市場趨于多層分包邏輯，專業公司參與主體多。
原標題：《營收穩增、微利前行，將成物業行業主基調？》
