核心觀點：
10月18日，國家統計局發布1-9月份全國房地產開發投資與銷售數據。當前多項指標跌幅收窄，也說明市場深度調整，當前有望進入筑底階段。房地產投資指標仍然乏力，新開工指標跌幅延續收窄態勢。1-9月份，房地產開發投資指標跌幅沒有明顯擴大。正好此次4萬億白名單信貸支持政策推出，所以預計投資端筑底可能性較大。房屋新開工面積跌幅指標已經連續7個月收窄，得益于融資協調機制的積極推進以及各地對于新開工落實較好的政策保障。房屋竣工面積跌幅指標雖然有所擴大，但不影響房屋交付的總體判斷。
商品房銷售指標跌幅繼續收窄，待售面積增幅持續下降。1-9月份，商品房銷售面積跌幅指標出現了連續4個月的收窄態勢?？紤]到10月份全國各地銷售行情較好的態勢，所以該指標已經進入了止跌回穩的通道。房價跌幅指標已經出現了連續4個月的收窄，這說明房價方面也有止跌回穩的良好態勢。與8月末比較，三類物業的待售面積均下降，反映出隨著各地去庫存工作的推進，商品房庫存去化取得了積極效果。
房企到位資金跌幅繼續收窄，資金情況有望進一步改善。1-9月份，房企到位資金跌幅指標已經連續6個月出現了收窄的態勢。在10月17日五部委房地產政策發布會后，預計后續金融層面的資金改善狀況會更好，也有助于房企更好謀劃相關發展業務。
房地產投資指標仍然乏力，新開工指標跌幅延續收窄態勢1、開發投資延續兩位數跌幅水平
1-9月份，全國房地產開發投資78680億元，同比下降10.1%。其中，住宅投資59701億元，同比下降10.5%。房地產開發投資指標雖然連續5個月位于兩位數跌幅水平，但跌幅也沒有明顯擴大。正好此次4萬億白名單信貸支持政策推出，所以預計投資端筑底可能性較大。當然要出現反彈，還得等房屋銷售市場持續拉升超過3個月水平。1-9月份，房地產開發企業房屋新開工面積56051萬平方米，同比下降22.2%。其中，住宅新開工面積40745萬平方米，同比下降22.4%。新開工面積跌幅指標已經連續7個月收窄，得益于融資協調機制的積極推進以及各地對于新開工落實較好的政策保障。新開工會全面提速，同時也為后續新房項目的預售創造更好條件。另外一些房企通過“以購代建”模式，也減少了新開工的量，客觀上也有助于房企輕裝上陣做好新開工工作。
1-9月份，房地產開發企業房屋竣工面積36816萬平方米，同比下降24.4%。其中，住宅竣工面積26871萬平方米，同比下降23.9%。房屋竣工面積跌幅指標雖然有所擴大，但不影響房屋交付的總體判斷。很大原因和最近幾年土地及新開工規模有關。房屋竣工總體上成果是積極的，也為后續購房者更快更好入住新房創造了條件。
商品房銷售指標跌幅繼續收窄，待售面積增幅持續下降
1、商品房銷售面積跌幅持續收窄
1-9月份，全國新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，其中住宅銷售面積同比下降19.2%。新建商品房銷售額68880億元，同比下降22.7%，其中住宅銷售額同比下降24.0%。商品房銷售面積跌幅指標出現了連續4個月的收窄態勢?？紤]到10月份全國各地銷售行情較好的態勢，所以該指標已經進入了止跌回穩的通道，且10月份指標修復的表現會很好。1-9月份，全國商品房銷售均價為9800元/平方米，同比下降6.7%。目前房價跌幅指標已經出現了連續4個月的收窄。這說明房價方面也有止跌回穩的良好態勢。而且從率先上漲的項目來說，包括豪宅、大平層和核心地段的新房，其價格在10月份會有小幅上漲的趨勢。9月末，全國商品房待售面積73177萬平方米，同比增長13.4%。其中，住宅待售面積同比增長20.8%。待售面積增幅指標連續4個月變小，和銷售端數據改善是有密切關聯的。待售面積有進一步減少的可能，主要動力源于兩點，即地方政府專項債收儲庫存房源做保障房、城中村危舊房改造將釋放購置現房需求。從三類物業的待售面積走勢看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后三年多來一直震蕩下行，2019年年末住宅待售面積不再持續下降，進入平穩回升態勢，今年2月末達到歷史較高水平，3月開始有所回落。商業營業用房待售面積2017年初達到歷史最高點后緩慢下降，整體呈現較為平穩的走勢。辦公樓待售面積整體呈現平緩上升的態勢，今年7月末達到歷史最高點。與8月末比較，三類物業的待售面積均下降，反映出隨著各地去庫存工作的推進，商品房庫存去化取得了積極效果。隨著后續全國各地加快推進“以購代建”等工作，商品房庫存壓力也將繼續得到緩解。房企到位資金跌幅繼續收窄，資金情況有望進一步改善
1-9月份，房地產開發企業到位資金78898億元，同比下降20.0%。其中，國內貸款11466億元，同比下降6.2%；利用外資29億元，同比下降19.9%；自籌資金28680億元，同比下降9.1%；定金及預收款23593億元，同比下降29.8%；個人按揭貸款11079億元，同比下降34.9%。房企到位資金跌幅指標已經連續6個月出現了收窄的態勢。在10月17日五部委房地產政策發布會后，預計后續金融層面的資金改善狀況會更好，也有助于房企更好謀劃相關發展業務。
趨勢和策略
總結今年前9個月的數據，房地產市場筑底信號明顯，即開始朝著止跌回穩的方向發展。第一、市場調整是充分到位的，在此類基礎上，其反彈或迎來拐點是完全有可能的。第二、購房政策非常給力，尤其是“四個取消”和“四個降低”，持續降低購房成本、提振市場信心和認購積極性，交易端市場有望率先止跌回穩。第三、企業投資端數據也有機會止跌回穩。最近幾年房企規模減少、投資能力萎縮，但由于已經至少三年此類數據深度調整，所以本身后續有反彈的機會。尤其是四季度銷售端不錯的房企，其投資端或有新的發力點和表現。
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