無論哪個行業，真正構成最大威脅的一定不是現在行業內的對手，而且那些行業之外看不到競爭對手。物業行業也不例外，競爭對手來自行業之外。
8月30日，豐巢首次向港交所遞交招股說明書，擬在港交所主板掛牌上市。大家對豐巢并不陌生，其是中國及全球行業領先的末端物流解決方案供貨商。截至2024年5月31日，豐巢在全國共有33萬組豐巢智能柜，共計約2990萬個格口。大家可能不知道的是，豐巢從2022年起便通過智能柜運營開始布局洗護及到家生活服務，包括保潔服務、家電清洗、上門維修服務等。此次更意圖通過資本市場的力量加速多元化業務的發展，深化社區生活服務的探索。
豐巢雖作為智能末端設備的領軍企業，但是面對極其激烈的市場競爭和盈利壓力之下，傳統快遞柜業務也難以支撐企業的長期發展，其快遞末端配送服務業務毛利多年處于虧損狀態，2024年前五月剛剛實現轉虧為盈。特別是2024年新修訂施行的《快遞市場管理辦法》，禁止快遞員隨意將快遞投放至快遞柜也增大了豐巢的發展阻力。
因此，豐巢也不得不嘗試開發其他業務。事實上，這也不是豐巢第一次與物企競爭同一賽道，豐巢之前一直嘗試探索社區零售等業務，但結果并不盡如人意。此次，豐巢瞄準了社區生活服務，一方面固然是多元化營收結構沖刺港交所，另一方面是為了充分利用已搭建的末端設施設備作為與消費者的觸點，挖掘并盤活消費者的沉淀流量價值，使其能成為豐巢的“第二成長曲線”。
從招股書披露的數據來看，豐巢的洗護服務及到家服務確實有越做越大的趨勢。其洗護訂單數由2022年的6.9萬份增至2023年的54.8萬份，2024年前五月的訂單數達到96.2萬份；到家服務訂單數則由2022年的1.7萬份增至2023年的9.8萬份，2024年前五月訂單數已經達到7.14萬份。洗護及到家服務的營業收入從2022年的約410萬增長至2023年的約3420萬，2024年前五月的營收更是達到了約6370萬元。
在豐巢的招股書中提到，洗護服務及到家服務都屬于基于末端設施的衍生商業模式，對此我們大致有兩點理解。
一是，這類服務直接使用末端設施設備，借由已經建設的末端設施網絡開發相應業務，既提高快遞柜的使用效率又為消費者提供便捷的生活服務，使得消費場景和設施建設形成聯動。例如洗護服務直接使用快遞柜進行存取。
二是，通過末端設備作為與消費者的觸點，進而宣傳和推廣洗護和到家生活服務，同時以提高用戶粘性。正如豐巢在快遞柜接入洗護和家政業務，有效將存取件的流量轉化變現。
可以看出，豐巢的洗護和到家服務依賴于其末端設施網絡的協同，也正因此，我們認為豐巢有著不輸于物業企業的近場優勢。
豐巢的末端設備覆蓋廣泛，截至2024年5月，豐巢的快遞柜覆蓋全國20.9萬個小區，物企規?！袄洗蟾纭北坦饒@服務的在管項目數量也不過將近八千個。如此龐大的覆蓋范圍，意味著豐巢擁有著遠超物企的潛在用戶群體和流量資源。
豐巢不僅通過線下末端設施網絡吸引用戶，其線上平臺同樣匯聚了龐大的用戶群體和穩定的流量來源，都為洗護服務及到家服務提供宣傳和推廣的渠道。這種“末端設施+平臺”的全方位觸達能力，使得豐巢能夠輕松地將洗護與到家服務精準推送至目標用戶，實現服務的快速普及與市場滲透。
相比之下，盡管物企與業主同處一個空間，但在某些情況下，業主與物業之間的觸點卻不如快遞柜頻繁。因此，如果物業不能有效轉化其掌握的業主流量，那么即使擁有再多的流量資源也難以轉化為實際的服務需求。而豐巢則憑借其獨特的近場優勢和強大的流量轉化能力，在社區服務領域展現出了強勁的競爭力和廣闊的發展前景。
值得注意的是，洗護服務與到家服務與豐巢現有的快遞末端配送服務之間存在著天然的協同效應。這種協同不僅體現在服務流程上的銜接，更在于通過末端設備這一觸點，實現了服務體驗與品牌認知的雙重提升。
從招股書中可以看到，豐巢有意持續加大對洗護服務以及到家服務的投入，特別是洗護服務板塊。所得款用途中提到，豐巢計劃擴大洗護及到家生活服務的服務網絡，擬投資建造及優化自營洗護工廠，同時還計劃進一步投資技術以實現洗護工廠管理標準化和洗護過程自動化。
豐巢入局洗護服務不到三年便已在全國范圍內建立一座自營洗護工廠以及135家第三方洗護工廠。其在業務上線之初還推出了9.9元洗鞋的秒殺價，后續也不斷推出優惠活動，例如19元洗鞋、洗五件99元等。低單價和平臺推廣也使得豐巢洗護業務增長迅猛。
其實市面上經營洗護服務、家政服務等社區生活服務類業務的企業不止豐巢，還有諸如京東、美團、天鵝到家等各類型平臺企業。在社區生活服務的賽道上，物企的行業外競爭對手不勝枚舉，同時實力強勁。
相較于豐巢、京東等有雄厚資本支持的企業，物企在各類業務上的前期投入或許顯得有些捉襟見肘，同時也很難像這類企業做到極致的成本壓縮。但這并不代表物業企業就完全丟失競爭力。我們認為對于業主的深度理解是物企面對行業外競爭對手的關鍵武器。
物企長期扎根于社區，對居民的結構、習慣、需求偏好有著更為深刻的理解。這種“在地性”優勢是即便快遞柜設立在社區之內也無法涉及的領域，這也使得物企能夠提供更加貼近居民實際需求的洗護及家政服務，如針對老年人或特殊需求群體提供定制化服務方案等。這種深度“在地化”的服務體驗，是行業外企業難以快速復制和超越的。
此外，物業企業可以通過整合社區資源，將洗護、家政等服務融入社區生態中，形成服務閉環。例如，與社區活動、鄰里互動相結合，推出優惠套餐等激勵機制，增強居民對物業服務的依賴性和參與度，從而提升用戶粘性。
我們始終認為物企在空間上的近場優勢是個偽命題，線上APP和末端設備的普及，不僅在物理距離上更貼近業主生活，更以其便捷性和互動性牢牢鎖住了消費者的視線。但消費者在選擇洗護、家政等服務時，更傾向于選擇那些他們信任、認為能夠保障其隱私和安全的企業。這種基于信任與深度理解的情感關系構成了物企的獨特優勢，超越了物理距離的限制，是一種更深層次也更難以替代的“心理近場”。
物企應當聚焦于構建并強化這種情感上的親近感，通過提供定制化、高質量的服務體驗，以及持續展現對業主需求的深刻理解與尊重，來鞏固自己在市場中的獨特地位。而這種能力也使得“圍墻外”的企業望塵莫及。
