宏觀經濟環境復雜，上游房地產市場低迷，物業企業面對“存量時代”的激烈競爭，向“增值服務”尋求“增收”、“增值”突破口。上半年，物業行業增值服務表現“喜憂參半”，35家頭部物業企業社區增值服務總收入144.54億元，與去年基本持平，總毛利47.22億元，毛利率32.67%；非業主增值服務總收入83.79億元，較去年下降21.69%，總毛利16.25億元，毛利率19.39%。
進一步分析，可以看到有的企業進退維谷、艱難轉型，有的企業則找到新增長模式、逆勢上升。
01 “億”元俱樂部增收、減收對半開
今年上半年增值服務收入過1億元的30家企業中，本身社區增值服務板塊基數較大的物業企業，既有碧桂園服務、綠城服務等保持了6%以上的收入增長，也有雅生活服務、世茂服務等收入、毛利率雙下降的物業企業。
而對增值服務板塊投入力度較以往加大的物業企業，濱江服務、越秀服務分別實現了158.49%、61.19%的高速增長。同時，濱江服務、越秀服務、新希望服務和新城悅服務的增值服務收入占總營業收入比達23%以上，為30家增值服務“億”元物業企業的前10%。
通過“億”元俱樂部業績數據來看，物業行業社區增值服務收入堪堪實現“穩中略升”，但毛利率表現不如預期（僅有金科服務一家企業毛利率超50%），且不同物業企業表現逐漸拉開距離，兩極分化現象加劇。
非業主增值服務的表現則更為“慘淡”。據中期業績報告，收入前十位的上市物業企業，僅有綠城服務、越秀服務和建發物業3家企業實現了正增長，且毛利率水平仍在下滑。雖然非業主增值服務板塊在總營業收入的比重相對較輕，但難免對企業總營業收入、利潤水平造成缺口。
02 社區增值服務“困境”
與基礎物業管理相比，社區增值服務需求大、潛力大、業務延展性好。目前，物業企業該板塊業務布局主要集中在生活服務類、空間運營類及資產管理類，并延伸養老服務、裝飾裝修、餐飲服務、保險金融、社區教育等多領域。
上半年，多家物業企業提到，由于經濟環境恢復不如預期，業主收入增長放緩、消費能力、消費意愿下降等原因，使得社區增值服務生活服務類業務收入呈現負增長。如：雅生活生活及綜合服務收入約3.22億元，較2023年同期下降43.9%；市場信心較弱，消費需求收縮，社區增值服務整體業務需求呈下降趨勢，金科服務社區增值服務收入下降約19.1%。
同時，房地產市場的低迷持續對物業企業空間運營類、資產管理類業務產生直接沖擊。如：金茂服務社區增值服務收入降幅約19.6%，主要受裝修開工率、庫存車位銷售周期，美居業務、車位代銷業務收入有所減少；榮萬家社區增值服務減少16.6%，主要是物業空間管理服務中的不動產經紀服務、車位代理銷售服務下降所致。
此外，物業企業不能忽視的是，第三方平臺和外部競爭者開始涌入社區服務領域，與物業企業爭奪市場份額和客戶資源。中物智庫曾以貝殼為例，闡述其家裝業務在社區發展的商業模式。（相關文章推薦：貝殼正在擠壓物業企業的成長空間）
面對經濟增長緩慢、房地產市場萎靡和居民消費意愿低下等外部環境不確定性，物業企業把握市場需求，及時靈活調整服務內容和服務策略已成為承壓轉型的關鍵。
03 物業企業的積極應對
在上半年業績報告中，盡管經營情況不佳，但上市物業企仍展現了相當積極的應對——調整業務策略，挖掘市場潛力，聚焦核心產品，強化產業能力。
越秀服務加大增值服務市場拓展力度，抓住住宅物業在管面積擴張到來服務用戶擴張的機遇，向客戶提供新零售、美居、社區商業等多樣化服務，促使社區增值服務收入6.46億元，增長61.2%。
新希望服務同樣通過在管面積擴張，積極拓展社區生活服務、社區資產管理服務，停車場收入增長；并進一步拓展生活服務業務、采集及零售業務，團餐項目增加，上線下零售服務及餐飲服務收入增加，使得社區增值服務收入達1.70億元，同比增長24.1%。
碧桂園服務擴大商品零售業務重點區域范圍，大力發展以經銷商為基礎的購銷模式；另外，酒業務社區合伙人模式持續推廣復制，戰略酒品類進一步豐富，以家宴為基礎的社區場景銷售規模持續增長，綜合支持社區增值服務收入增加。
濱江服務以5S為核心打造業主增值服務體系，滿足業主圍繞房屋資產打理保養需求的一站式優質服務。期內，社區增值服務收入4.94億元，同比增長158.5%，占總收入約29.9%。主要是由于加強優家團隊及物業服務中心的配合，精準制定銷售策略，使得車位及儲藏室銷售服務收入達約3670萬元，同比增長129.8%；以及硬裝服務發展迅速，使得優居服務收入達4.19億元。
綠城服務居家生活服務以“四季生活”到家平臺為基礎，推動居家生活服務產品的融合，通過自營+商家合作模式，構建入戶服務體系，并通過定點帶教，實現業務、系統和運營的賦能培訓，保障服務落地。期內居家生活服務收入2.67億元，占社區增值服務的15.2%，同比增長21.1%。
另外，團餐業務和充電業務成為物業企業增值服務“新”藍海。新城悅服務永續性社區增值服務收入占比持續提高，團餐服務在管項目159個，合同續約率91%，上半年取得的收入約為2.44億元，同比增值約9.9%；招商積余充電樁業務步入快速發展期，累計接入2.8萬余臺充電樁，堅守碳排放超1127萬千克。
增值服務憑借高毛利率，成為物業企業在規模增速放緩背景下的首選“救命稻草”，但2024年上半年，或受到外部環境影響，或自身業務不成熟，物業企業的增值服務業績表現平平。
好在從新零售、到家服務、餐飲服務等細分垂類業務領域，物業企業的努力依然有可圈可點之處，帶來不少行業信心。也側面反映出，物業企業增值服務正在走向多元化、精細化，并始終積極樂觀在逆境中尋找新增長、新突破。
