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物業能否直接動用公共收益進行公共維修

發表時間:2024-09-11 14:19

本案例將從一個由撤場引發的業委會訴老物業服務企業的物業服務合同糾紛出發,與大家探討進場、撤場時的注意事項,并從律師視角提出建議。

由于種種原因,許多樓盤都會出現更換物業服務企業的情形,在老物業撤場、新物業進場時,常出現賬目不清、材料不全的情況,也容易造成業委會與新老物業服務企業的糾紛。本文將從一個由撤場引發的業委會訴老物業服務企業的物業服務合同糾紛出發,與大家探討進場、撤場時的注意事項,并從律師視角提出建議。

01 案情簡介

A物業公司與某廣場開發商簽訂了《前期物業服務合同》,作為前期物業服務企業,自2008年1月起至業委會成立并簽署新的物業管理合同止為該廣場提供物業服務。2017年12月23日召開業主大會,另外聘請了新的物業服務企業。因此,A物業公司的前期物業服務合同已達到約定終止條件,前期物業服務合同終止。

A物業公司在合同終止后,拒不退出物業區域,拒絕移交相關物業管理資料,雙方就維修款項是否直接抵扣公共收益產生分歧,進而對應予返還公共收益數額產生分歧。原告經催告無果,依法于2018年7月10日召開第三次業主大會,形成決議,訴訟維權。

02 法院觀點

法院根據該廣場業委會的申請,委托了會計師事務所就A物業公司撤場前該廣場的公共收益結余進行鑒定(鑒定費用由業委會承擔),原被告雙方就審計確定的公益性收入金額存在爭議,部分支出未經法定程序或不應算作公益性支出、存在擅自動用專項維修資金等。但是,業委會并未提供證據證明對金額的異議,故以審計確定的金額為準,業委會要求返還的公益性收入與結余無法得到支持。

就業委會請求A物業公司移交的文件資料,由于業委會并未提供被告具體持有未移交的文件名稱、數量等,且在審計過程中,A物業公司已就涉案的部分文件資料進行舉證和提供,故原告交付資料的請求也無法支持。

03 律師分析

關于雙方爭議的物業公司可否直接用公共收益進行公共維修,法院已給出了明確的答案。小區公共收益的使用需要經過嚴格的程序,但是在實際經營活動中,部分物業服務人員在具體進行物業管理時,以“前期物業服務合同約定公共收益全部用于補貼物業服務企業”為依據隨意使用公共收益,對于公共收益的支出不加以限制,甚至將公共收益用于彌補項目虧損。然而法律法規已對公共收益的使用進行了明確的限制,特別是《民法典》出臺后,這一限制更加具體和明確。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求建設單位、物業服務企業或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任?!睂τ诶霉灿胁糠纸洜I所得在扣除合理成本后應屬于業主所有,物業服務企業侵占的,業主或者業主委員會有權要求物業服務企業返還。

《上海市住宅物業管理規定》第五十一條也對公共收益的用途作出了更加詳細的規定,“公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高于百分之五十;剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定,用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要?!备鶕鲜鲆幎?,公共收益在業主大會議事規則以及管理規約中沒有具體約定時,可以用于補充專項維修資金的不足,但業主若有明確約定公共收益的具體用途,則不能用于補足專項維修資金。

在類似案例,如(2019)滬0101民初9377號中也有體現。關于“合理成本”的衡量,法院在具體案件的裁判中存在差異性,但也體現出共性的特征,如認可停車管理費的人員管理成本,而其他如房屋外墻廣告、電梯廣告、經營性用房出租、場地出租等事項,不太認可人員管理成本的支出是合理的支出。在訴訟中,舉證證明合理成本支出的難度較大,除法定稅費和能耗外,對于人員管理成本的支出系合理的支出這一主張很難進行舉證,如無法充分舉證,法院將判決物業服務企業返還扣除合理成本之后的經營所得。

在面臨老物業撤場、新物業進場時,應當依據誠實信用原則履行自身的配合義務?!睹穹ǖ洹返?49條規定:“物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況?!痹诟鼡Q物業服務企業的過程中,被更換的物業企業公共收益不移交給業主委員會、小區管理資料的移交都是常見的問題。

首先是管理資料的移交問題,哪些資料屬于《民法典》中規定的“必須的資料”,行政法規對該條文進行了細化。國務院《物業管理條例》39條規定建設單位向前期物業管理公司移交資料,包括:“(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料?!钡撬痉▽嵺`中,如果沒有移交資料更為具體的清單的話,在司法判決具體執行時很難確定物業公司具體提供的相關資料。正如案例中作為原告的業主委員請求物業公司提供相關資料,已根據《條例》原則的規定列舉詳細的移交清單,比如說具體的設備名稱和資料及維修保養清單等。但是,在物業服務過程中形成的資料,如小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄,小區弱電系統、消防系統、水泵系統維修、養護記錄,小區公共收益賬冊等,作為原告的業委會也應盡可能的向法院列明。

公共收益是利用物業共用部分獲取的收益,歸共同擁有該物業的業主所有,其法律依據是《民法典》第282條:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有”。公共收益的主要來源是小區的停車費、電梯廣告費和一些公共部位的租賃費用,一般是由物業公司代全體業主收取,在出現新老物業公司交接時,公共收益數額的確定、移交和支出的核算都容易產生糾紛。

在本案審計過程中,存在前期物業服務中由物業公司先行墊付的維修費用,這一部分費用發生在業委會成立之前,且不應由物業公司承擔,即不應從物業服務費中抵扣,A物業公司認為應當在返還的公共收益中抵扣。本案中,法院認可金錢義務的抵扣。

但是,物業公司侵占全體業主公共收益返還,是對業主物權的侵害,而物業公司墊付的維修費用則是物業公司的無因管理行為,屬于不同法律性質、不同法律關系,物業公司不應作為不支付公共收益的抗辯,而是另行訴訟。但是,需要說明的是如果物業公司就使用公共收益征求過業主意見,并獲得了業主同意,這種情況下實際上是業主有意思表示愿意用公共收益承擔維修費用,則可以從公共收益中扣除物業公司墊付的費用。

本案中,對于業委會申請的會計師事務所審計工作,A物業公司對審計行為是配合的,但是實踐中有部分物業公司存在拒不提供收益的相關資料或不配合審計的處理的情況。對于物業公司拒不配合時,法院會根據現有資料與情況酌情確定了公共收益,對于部分難以衡量認定的公共收益,業主委員會要舉出證據存在難度,可能對業主委員會造成訴訟中的不利影響,故建議業委會在小區日常管理中,注重保留相關證據。

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