全紀錄：2021中國房地產及物業上市公司研究成果發布會在深召開

5月27日，由中國房地產協會、中國物業管理協會指導，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心實施的2021中國房地產及物業服務企業上市公司研究工作研究發布會在深圳召開。

本次大會共邀請近千名全國領軍的房地產上市企業、物業服務上市企業、房地產供應商上市企業的高管精英，以及各地方房地產協會、物業管理協會、金融機構和研究機構的嘉賓代表共話房地產和物業行業美好前景。

中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明、中國物業管理協會名譽副會長、上海易居房地產研究院專家委員會主任龐元、中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻、中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO 丁祖昱、中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙等嘉賓受邀出席。

首先，會議由上海易居房地產研究院院長、中國房地產測評中心專家委員會主任張永岳主持。

張永岳在開場致辭中表示，中國房地產上市公司測評研究工作已經持續開展了十四年，中國物業上市公司研究工作也已連續開展了三年，這兩個測評研究工作的開展，離不開指導單位的高瞻遠矚，對標桿企業起到引領作用。這些成績的獲得，也離不開中國房地產業協會、中國物業管理協會的指導和幫助，也離不開全體行業、全體同仁共同的參與和支持。

隨后，會議由中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明做大會致辭。陳宜明表示，今年是“十四五”開局之年，“十四五”期間，是中國房地產業轉型發展的關鍵時期，這個轉型，我們把它概括為三個方面。一是更加遵紀守法；二是更多地依靠技術進步；三是追求更好的項目品質。把這三者概括起來，從企業層面上講，一是要拓寬企業的經營渠道和發展模式，二是要提升企業的業態形式，這兩者都是房地產業發展的客觀需要。

我國提出今后經濟的發展要以內循環為主，兼顧和結合外循環，形成兩者的有機互動，這就要求在經濟內循環過程當中，企業能夠有一個良好的狀態，能夠有一個健康發展的環境。所以，房地產行業面臨著機遇與挑戰并存。挑戰來自于傳統模式是否適應新經濟形勢和新的法律法規要求，是否能適時滿足人民群眾對美好生活的期盼；機遇，就在適應環境、滿足需求的過程當中去挖掘、去尋找。

隨后上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱在活動現場發布了2021中國房地產上市公司測評成果研究報告，會上他針對上榜企業分別從2020年房地產股在資本市場的表現、上市房企收益、市盈率、市值、運營規模。社會責任、創新能力情況等方面做了介紹。

丁祖昱表示，目前房地產行業內部分化明顯，即強者恒強，排名靠后的企業整體集中度在下降，龍頭企業集中度在不斷上升，總資產分布情況也集中于頭部企業。31-50強的增速快于頭部和尾部房企，成長型公司對規模增長的訴求增強。

另一方面，丁祖昱分析，目前50強上市房企存貨占比達到八成以上。從存貨角度，主要集中在頭部房企。從健康的角度來說，希望存貨的占比能夠進一步下降。

而從創新能力方面看，丁祖昱認為，2020年，整個房企的創新能力比較強，表現為以下幾點：一，產品創新，房企意識到了產品對企業未來發展的重要性，所以房企在戶型、社區、綠色環保、科技等諸多方面做了很多努力和相關創新實踐，應該說取得了很好的效果；二，數字化，2020年是房企數字化的元年，做了很多數字化改革試點；三，房企在多元化投資上做了相關努力，除了我們熟悉的物業，在商業、辦公、長租、文旅、產業、康養等諸多方面，都做了多元化的相關努力。

接下來，中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙發布了2021物業服務企業上市公司研究成果。楊熙表示，截止到2020年底，全國物業管理規模大致在330.4億平方米，整個行業的經營收入突破1萬億，達到11800億元左右。

當前對物業企業而言，核心的能力三角分別是規模、品質、科技。規模，既有多元化的擴張，也有多業態的發展；品質的背后，代表著品牌、美譽度、滿意度；科技，將進一步提升物業企業的效率，同時能夠給我們的用戶帶來更好的體驗。正是這樣的核心能力三角，推動著我們的物業服務企業不斷向前發展。

“我記得在2019年的時候，我們第一次看到市值混排的時候碧桂園服務進入前20強左右，2020年差不多碧桂園服務可以進入前10位，整體混排，前20強中物業服務企業有5家。在今天，整個房地產和物業市值混排的情況下，有11家物業服務企業的市值進入了前50強的名單，碧桂園服務和恒大物業都進入了前10強的行列?！睏钗跽f。

而從資本市場表現方面，楊熙表示，在去年的發展過程中，整個房產相關股價漲幅情況跑輸恒生指數，物業企業明顯在過去一年跑贏了整個大盤。從資本市場來看，有越來越多的物業服務企業已經進入了港股通，入選了恒生指數，值得欣慰的，或者說讓行業更驕傲的，碧桂園服務進入恒生指數成分股，恒大物業和碧桂園也進入了中國指數，這都是最大的市值的50家上市公司才能進入的相關榜單，對整個行業和資本市場來說，也有非常大的影響，進一步擴大了物業行業和物業企業在整個資本市場的知名度。

而對于未來，楊熙則認為，按照當前情況來看，當前整個行業有46家上市的物業服務企業，目前遞表的有19家，還有2家準備擬上市分拆，從目前公開的信息來看，至少還有20家企業會上市，還有一些企業在醞釀的過程中。我們認為，截止2021年末，中國物業行業市場上的上市物企將達到70家。

隨后，上海易居房地產研究院院長助理、課題組執行組長崔霽發布2021中國房地產上市公司市值管理研究報告。

崔霽表示，市值管理是上市公司戰略管理的核心內容；價值與市值管理并重，是上市公司健康成長的基礎；而價值創造與價值實現的協同，則是上市公司持續發展的關鍵。

市值管理發展對策建議方面，崔霽則認為，企業要重視和明確市值管理戰略定位及具體目標，在此基礎上把握市值管理的科學性、專業性、主動性并加快建立與完善市值管理制度、建立市值管理監測，進而以市值管理規劃引領企業發展。

在主題演講環節，奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強做了題為《黎明前的黑暗》的分享。蔡金強表示，從2016年底“房住不炒”提出以來，本來整個行業受益于市場占有率的提升，以及各方面規模擴大的好處，可是整個局面在去年8月產生了一個比較大的變化，這個變化是接踵而來的，事實上有“三個緊箍咒”（去年8月的三條紅線、今年1月的房地產貸款總額管理，以及今年2月、3月的土地供應兩集中），這“三個緊箍咒”對房地產進行了新一輪的牽制，我們認為整個行業的劇變是肯定會進行的。

蔡金強說，對于中大型地產公司（來說），不應該這一兩年繼續拼規模，規模初步維穩就可以。反而，應該把房地產公司作為一個平臺，把能拆出來的、在資本市場融資的這些單位都拆出來，已經有物管這么成功的案例，事實上現在很多地產公司的物管公司，跟他們（規模）已經差不多了，下一步應該把代建、商業等等，各種各樣能拆出來的都要拆出來，這是房地產中大型企業通過資本市場融資的絕佳時刻。

除了物管以外，綠城管理的代建也是很受歡迎的，甚至這兩三天的中原建業的代建公司也是比較不錯的，有幾條線，物管、代建、商業，以及其他相關的，實際上能拆的東西，都應該充分利用資本市場。

而對于偏小的地產公司，我個人的建議是，如果允許的話，應該減少近期土地供應“兩集中”硬搶地，相反，應該把手頭上的物管或其他的，賣給這些中大型的地產公司。在現在“有價有市”的時刻，而且龍頭公司又有錢的情況下，可以結合起來。小的地產公司把自己的物管公司，跟大的地產公司的物管公司結合起來，反而能在市場上賣出更好的價格。如果是小的物管公司上市的PE，可能只有十倍左右，但大公司可以達到三四十倍，這中間有很大的分別。對于比較小的地產公司來說，把這塊騰出來，達成雙贏，壯大自己的資本，這是更好的時刻。

隨后，中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻緊接著分享了自己對房地產行業和物業管理行業的看法和觀點。他表示，通過這次疫情，物業行業的地位得到了充分提高，大家意識到了物業的重要性。中國房地產市場的整個規模，不應只看開發，而應把開發和物業放在一起，思考中國房地產行業的發展方向。

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他表示，從綜合角度來講，整個中國房地產行業是向前發展的，是做得越來越大的?！叭绻^去30年、40年的時間，中國房地產行業是在‘建設繁榮’，那么未來的30年、40年、50年，我們是在‘守護繁榮’。把建設繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業的角度來講，是一個企業成長和成熟的過程，是做大的過程?！敝苄谜f。

周忻指出，雖然過去的2020年，整個行業的地產+物業，是高歌猛進的發展，但從2021年-2022年，不管是地產企業還是物業企業，前途未必光明，需要大家如坐針氈、如履薄冰?！白蛱旌苊篮?，明天很艱難。希望地產公司、開發公司、物業公司的同仁，我們一起努力，向前走?！敝苄谜f。

周忻演講完畢后，接下來，旭輝控股CEO林峰在自己的主題演講環節上分享了《地產行業新形勢下的七個觀點》。林峰表示，這七個觀點分別是：1、存在不一定是合理的；2、行業準金融屬性進一步加強；3、最佳窗口期已經過去；4、行業進入強能力強競爭階段；5、行業依然面朝大海；6、行業整合加?。?、你改變不了世界，你只能改變自己。

林峰發言完畢后，進行的是高峰對話環節，佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策、當代置業金融資本中心總經理李仿、中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇、碧桂園服務執行董事、總裁李長江、招商積余黨委書記、董事總經理陳海照、南都地產服務集團、南都物業服務集團董事長韓芳、合生活科技集團總裁夏冠明以及新力控股集團副總裁、新力服務集團董事長兼總裁閉濤出席了本次高峰對話，對話由丁祖昱主持。

以下是高峰對話嘉賓亮點節選（有刪減）：

佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策：我對這個行業未來的發展還是樂觀的。當然，十年前我覺得房地產行業是屬于既賺錢又值錢的一個行業，但是到了現在，我覺得房地產行業變成了“賺錢但是不值錢的行業”，意思是資本市場給的PE很低，大部分4-5倍，高的沒有超過9倍。對行業來講，未來核心的方向，就是讓房地產往既賺錢又值錢的賽道去轉型，我覺得這是行業未來大的課題。

當代置業金融資本中心總經理李仿：自從資管新規之后，最近這幾年，銀行、央行監管體系已經完美地實現了政策上的監管閉環，但是整個政策導向，我覺得并沒有把這個行業監管死，是希望這個行業能夠平穩健康發展的。怎么平穩健康發展？

第一，投資性業務、股權上的合作，這些沒有卡死；

第二，正常銀行的開發貸款，水也在持續流入；

第三，整個監管體系并沒有在按揭上給大家更多的限制。也就是說，它會鼓勵這個行業前面獲取土地的時候，盡量用自己的自有資金獲取土地，長遠來看，對地產行業來講是平穩、健康的政策基石。

另一方面，我覺得整個行業現在已經進入到了地產資本管理時代。有一個概念，地產投行業務。用投行思維做地產，用資本管理、資產管理的思維做地產，尤其是最近這兩年，已經逐步成型了。也就是說，地產行業所謂的類金融屬性，最終聚焦的就是資本管理和資產管理，你怎么在資本管理和資產管理上適合監管閉環的需要，同時在投資業務和直接融資的角度（因為找銀行是間接融資），直接融資的角度把資本做好了，企業也就發展好了。

中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇：我們可以認為地產企業是一個母體或平臺，管理也好，開發也好，經營也好，都是基于地產和物業本身的，而物業本身是我們生活所有的衣食住行載體。

換句話說，這個載體的實體資產也好，輕管理的部分也好，都是我們這個行業大托盤所托的生意。這些生意在資本市場，階段性會喜歡A，階段性會喜歡B，會有一定輪轉。但是這個過程當中，你把它當作一個總體去看，相對來講地產是始終有活力的市場，所以它無非是階段性的輪轉狀態，現在是物管比較好。現在又新興了一個詞“資本代建”，物業企業有專業能力，是不是你可以給我提供資本，我幫你的資本實現更好的回報等等。這個過程，這些應該都會發生。

碧桂園服務執行董事、總裁李長江：未來行業的變化，以上市企業來說，如果要堅持長期主義，得到資本市場的青睞，毫無疑問，必須要進行有質量的規模擴張和業務拓展。

招商積余黨委書記、董事總經理陳海照：我們把傳統的基礎物業作為一片沃土，我們希望把這片沃土做得“更寬”，在中心主要城市做得“更厚”，我們有住宅、非住宅、機構。此外，招商物業和中航物業自身又有一些專業公司，所以在這片沃土上，要長出幾棵樹，希望這些樹長得更強，我們有樓宇科技、電梯維保，還有到家匯商城，以前是招商局集團內部集采的，現在我們給1000多家寫字樓客戶開放進行采購。

南都物業服務集團董事長韓芳：未來的到家服務會做得很好，其實到家服務當中有很多延伸領域，像搬家、家政、清洗、環衛等等，有各類服務；二是社區新零售，大家現在都在做社區新零售，包括阿里，跟很多物業企業在做線上線下一體化的服務內容；三是可以延伸和想象的剛才講的一老一小、一健康、一中介服務領域，所以說物業可以拓寬的空間非常多。

另外，我們認為物業這個行業當中，現在科技化的元素被應用得非常多，很多的企業科技化的投入非常大。尤其是隨著人口紅利的取消，智慧物業的應用，在行業中會有非常大的變局，這也是行業變化的一個趨勢。

合生活科技集團總裁夏冠明：資本對物業股認知趨于理性化。除了體量較大的頭部企業，大量的中型企業怎么辦？全國登記注冊物業公司29萬家，管理接近300億平方米的管理面積，但頭部部分只占不到30%。所以合生活要在這個板塊“換道超車”，我們沒有把自己定義成物業管理企業，我們把自己定義成深耕社區經濟領域的一家科技型企業。

新力控股集團副總裁、新力服務集團董事長兼總裁閉濤：我們走科技賦能，主打差異化產品+科技賦能為輔，在頭部企業和科技企業之間尋找我們的空間。我相信，中國市場很大，只要我們在這些領域里有足夠堅定的定力，有足夠的細分領域打造壁壘的態度和決心，還是能夠在這個市場上找到自己快速成長的空間。

文章來源于中物研協