物業管理行業正在發生變革。首先是在行業大背景下，整個行業到了去產能的周期。房地產行業當前新拿地主體主要為國央企及城投，無論是從拿地總量還是新開工量來看，都與以往有較大差距。
隨后是物管企業無論是營收還是在管面積增速都在持續下滑，甚至有些企業已經開始不增長。同時，物業企業頭部格局已定，企業分化進一步加劇，且短期內不會改變。最后是無論住宅存量市場，還是非住賽道競爭都比較激烈。為了應對新周期，我們認為，運營思維將成為行業發展新路徑。
01 上市公司增速持續下滑，頭部格局已定
我們從上市公司披露的最新數據，總結出了以下行業的變化。首先，營收及在管面積增速持續下滑。2023年63家上市物企營收總額增長至2895.9億元，同比增長7.5%，增速較去年同期下滑8.5個百分點。
2023年披露在管面積的52家上市物企總在管面積約76.0億㎡，同比增長12.0%，增速較去年同期下滑5.3個百分點。我們認為，未來幾年增速能維持在7.5%上下是行業較好的增長情況，增速高于7.5%甚至超過10%的難度很大。但也不排除一些企業彎道超車，今年有部分企業設定25-30%的增長目標，大部分的企業設定在10-15%之間，還有一些企業甚至是不增長，所以未來幾年可能都是10%上下的行業整體增長率。
其次頭部格局已定，企業分化進一步拉大。根據不同口徑的數據統計，雖然行業大約有20多萬家物業服務企業，但企業格局基本確定，且短期內不會改變。從上市公司的數據來看，2023年63家上市物企營收總額2895.9億元，同比增長7.5%。營業收入均值和中位數分別為46.0億元和17.9億元，同比分別提升7.5%和5.4%。均值和中位數的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。
目前營收百億以上有9家企業，占上市公司總營收的62%。中間營收10-50億的有31家企業，營收10億以下的企業大概有19家，我們認為，未來這50家企業營收變化是最大的，有一些可能努力往上發展，還有一些企業可能會開始掉隊。
再次，從非主營業務來看，2023年48家上市物企社區增值服務營收總額331.2億元，同比增長5.6%，占營收的比重為13.1%，同比下降0.2個百分點。
頭部、大型、中型和小型物企社區增值服務收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊營收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個百分點，中型物企提升1.5個百分點。
可以看到，目前整體增值營收占總營收的在13%上下，也有企業想做到20%、30%，目前看起來難度有點大，可能在個別盤里可以做到20%、30%，甚至50%，但是對公司整個通盤來講能做到10-15%之間是比較理想的狀態，超過這個難度比較大。
最后，從非住賽道來看，2023年32家上市物企非住物業在管面積均值同比增長11.6%，在總在管面積占比為37.0%。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企非住物業在管面積占比分別為49.2%、28.6%、24.4%和24.3%。當前的行業共識是住宅的存量很難，所以都在往非住宅發展，但我們認為，非住未來競爭會比較激烈，因為非住核心看的是在管面積，而頭部目前基本已經占五成。
除了上市物企自身發展變化，從行業大背景來看，我們認為，整個行業已經走到了去產能的周期。
02 大行業步入去產能周期，物業行業面臨嚴峻增量考驗
CRIC數據顯示，全國300城土地成交自2020年高位回落，2023年全年全國300城土地成交面積13.3億平方米，已連續3年下滑，較2020年高點銳減54%。同時，從今年前5月數據來看，截至5月27日，全國300城經營性土地成交約2.5億平方米，較去年同期下滑明顯。預計今年全年全國300城土地成交量價也將繼續下滑。
同時，從新開工面積來看，新開工先于土地購置，2019年即開始回落，2023年全年新開工量只有9.5億平方米。由此可見，至少從住宅拿地來說，物業確實面臨嚴峻增量考驗。但也需要注意的是，物業是大運營中的一環，增量與存量是持續運營的保障。無論什么樣的空間載體，整個生產流程無非是拿地、設計策劃、開工建設、銷售、產權移交、交付，無論最后交付給誰，最后落位都是物業管理的事情、運營的事情、人的服務的事情。
而在辦公和商業運營領域，目前存量面積持續攀升，其消化量周期至少在20年以上，且很多的辦公空租率在40%上下，這些領域的物業怎么運用？怎么收費？也是需要思考的問題，因此從存量角度來看，總體存量也在持續擴大。
03 面對新周期運營思維成為行業發展新路徑
我們認為，在當前的市場環境及未來發展趨勢下，目前物業企業發展策略主要有以下幾個方面：
首先，對于增量市場而言，要與開發運營協同，共創“好房子+好服務”的生態閉環。不能只接后面人家給到你手里的業務，怎么從規劃設計階段、施工階段到營銷推廣階段、交房的階段，和前端開發條線去配合，是物業公司必須去延展的業務。對物業公司而言，多年的運營經驗、服務的經驗應該往前端設計、開發階段去調整。比如一些央企，近來地產開發集團開始把地產和物業的協同作為產品開發的重要組成部分。
其次，對于存量市場而言，要融入投融建管退各個環節，構建資物管一體化能力。物業本來是資產管理方里面的一環，物業公司怎么在這個資產管理方里同為其中一環。物業公司從資產管理的角度去看所有存量是一個重要事情，包括所管醫院和學校。鑒于學校和醫院財政支出正在縮減，醫院和學校也面臨著資產保值增值的問題，對于這些省屬或部委所屬的資產的保值增值也是公建物業管理所面臨重要議題。未來物業要核心考慮的是，從運營角度怎么增加收益，在這樣的大背景下怎么構建資物管一體化的能力。
還有對于園區來說，物業要精細化運營，從后端走向前端。從園區類運營角度來說，作為企業承載、產業發展、科技創新的重要載體，如何更好地服務于入園企業，實現產業向快向好，已成為園區共同的發展目標，而精細化運營則是新時期下產業園區高質量發展的新探索。比如，在中興、華為、小米、VIVO企業園區中，當企業裁員后辦公空間出現冗余，怎么把多出的空間租賃出去也是一個棘手問題。
所以對于管理園區的物業公司來說，不僅要考慮如何在園區內做好基礎服務，還要幫助園區企業空閑資產招商和運營，招商運營也將成為物企的重要競爭力。當然互聯網類、金融類、數字資產、物流園區，每個業態對于運營的要求是不一樣的，所以說怎么樣物業公司從最末端開始往中間往前走，也是時代賦予物企的重要考題。
小 結
綜合來看，在當前高質量發展與構建新質生產力的大背景下，服務是物業立身之本，而專業化、集約化、精細化已成趨勢，“運營+服務”正逐漸成為物業行業持續、高質發展的驅動力，并將不斷拓展物業行業的想象空間。
我們認為，未來物業公司必須具備的能力是策劃能力和運營能力，這是物業公司長效發展的底線思維。同時，無論是住宅還是非住領域，資產的保值增值都是客戶關注的痛點問題。物業管理行業未來的發展方向都繞不開這一議題：如何通過資產運營思維，降低運營成本，實現業主資產升值，讓運營效率高效化發展。
一個精益運營、持續增值的物業時代正在啟幕。
