經濟發展以人口為支撐，社會發展以人口為基礎，5月11日國家統計局和國務院第七次全國人口普查領導小組發布最新人口普查數據，社會各界對此高度關注。物業服務行業的發展與人民群眾生活密切關聯，因此更加需要把握人口趨勢，直面未來機遇或挑戰。中物研協解讀七普人口數據，總結人口變化給物業行業發展帶來的三大機遇、兩大挑戰。增速放緩、紅利仍在，人口規模為物業行業發展提供強勁動力第七次人口普查數據顯示全國人口（指我國大陸31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）共141178萬人，與2010年（第六次全國人口普查數據）的133972萬人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。總體來看，我國人口十年來保持低速增長態勢。人口總量增速放緩，但仍然是世界第一人口大國，約占全球總人口18%。人口紅利仍然存在，超大人口規模國內市場優勢長期存在，這為物業服務行業發展提供了強勁增長動力。
城鎮化率持續提升，物業行業市場規模拓展仍大有空間。根據第七次全國人口普查主要數據，居住在城鎮的人口為90199萬人，占63.89%；居住在鄉村的人口為50979萬人，占36.11%。與2010年相比，城鎮人口增加23642萬人，鄉村人口減少16436萬人，城鎮人口比重上升14.21個百分點。隨著我國新型工業化、信息化和農業現代化深入發展，以及農業轉移人口市民化政策落地，我國新型城鎮化進程穩步推進，城鎮化建設取得了歷史性成就?！丁笆奈濉币巹澗V要》明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。未來十年城鎮化水平再度提高，物業管理行業市場規模拓展仍大有空間。
城鎮人口占比、城鎮化率提高推動物業行業管理規模及經營收入的擴大。2020年全國物業管理規模為330.4億平方米，經營收入為11800.3億元；以2020年全國管理規模為基準，中物研協預測，到2025年全國物業管理規模將達到430.0億平方米，經營收入將達21661.0億元。
數據來源：中物研協整理
2015-2025E全國物業管理行業管理面積分布及預測
數據來源：中物研協整理
2015-2025E全國物業管理行業經營總收入及預測
數據來源：中物研協整理
人口等生產要素向中心城市群聚集，物企拓展提高城市管理密度實現規模效應。第七次人口普查數據顯示，31個省份中(大陸31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員)人口超過1億人的省份有2個，在5000萬人至1億人之間的省份有9個，在1000萬人至5000萬人之間的省份有17個，少于1000萬人的省份有3個。其中，人口居前五位的省份合計人口占全國人口比重為35.09%。
與第六次人口普查數據相比，31個省份中，共有25個省份人口出現增加。東部地區人口56371萬人，占比達到39.93%，與2010年相比上升了2.13個百分點；中部地區人口為36469萬人，占比25.83%，與2010年相比下降0.80個百分點；西部地區人口為38285萬人，占比27.12%，與2010年相比上升0.22個百分點；東北地區人口為9851萬人，占比6.98%，與2010年相比下降1.19個百分點。
東部地區是長期以來中國社會與經濟發展最發達的地區。人口增長較多的前5個省份依次為：廣東、浙江、江蘇、山東、河南，分別增加21.70百萬人、10.14百萬人、6.09百萬人、5.73百萬人、5.34百萬人，五個省份合計人口總數達到4.76億人，占全國人口比重超三成（33.73%），人口進一步向經濟發達區域、中心城市群聚集。其中廣東省人口增量表現最為突出，占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%，增加1.14個百分點，依然是全國人口第一大省，人口高達1.26億人，另一個人口超過1億的省份是山東（1.02億人）。
加速拓展并深耕中心城市群及周邊城市。產業、人口、資金、信息各要素向大城市及城市群聚集趨勢越來越顯著，中心城市群成為人口主要空間載體，具有越來越強吸附效應。大型物業企業順應“城市群”空間聚集發展趨勢，加速布局拓展并深耕大中城市、區域中心城市群，提高單城市管理項目密度，可實現整體成本結構優化和規模效應。
高學歷人口進一步提升，推動物業服務提質創新。根據第七次全國人口普查主要數據，具有大學文化程度人口為21836萬人。與2010年相比，每10萬人中具有大學文化程度的由8930人上升為15467人，15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降為2.67%，居民受教育狀況持續改善，人口素質不斷提高。隨著人口受教育程度的提高，對服務品質的追求也不斷提升，驅動物業服務企業適應時代需求，加快轉型升級，抓住機遇，提供更高品質的服務。家庭規模趨于小型化，推動物業服務拓展個性化增值服務。根據第七次全國人口普查主要數據，作為物業服務需求基本單位的家庭戶，共有49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人；平均每個家庭戶人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48?？梢钥闯?，我國家庭小型化趨勢愈發顯著。受我國人口流動日趨頻繁、住房條件改善、年輕人婚后獨立居住等因素影響，平均家庭戶數不足三人，獨居青年、空巢老人等群體也正不斷增加。中金公司估算未來物業公司有望參與到中國居民家庭5-6%的消費支出，結合人口普查數據可知，這是可觀的萬億元級潛在市場。物業服務企業可針對家庭人口小型化趨勢，縱向深挖更多增值服務的可能性，拓寬服務邊界。創新拓展如社交服務、養寵服務、多元家政護理等特色增值服務，滿足居民更多個性化生活服務需求。
數據來源：國家統計局；中物研協整理
少兒人口回升，老齡化程度加深，亟待探索物業加養老/托幼的推廣模式。與第六次人口普查數據相比，2020年0-14歲人口為25338萬人，占比17.95%，上升1.35個百分點；15-59歲人口為89438萬人，占比63.35%，下降6.79個百分點；60歲及以上人口為26402萬人，占比18.70%，上升1.35個百分點（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。少兒人口比重回升，人口老齡化程度進一步加深，人口長期均衡發展面臨壓力。
政策鼓勵物業服務企業延伸服務業務領域，但物業與養老和托幼結合的成熟商業模式仍然在探索中。2021年住建部十部委發文，鼓勵物業企業開展養老、托幼等服務。十部門聯合下發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸業務，探索“物業服務+生活服務”的模式，滿足居民多層次居住生活需求。養老和托幼都是具有各自高度的專業化需求，物業企業可以通過與養老、托幼等專業機構合作的方式，打通物業服務與養老、托幼服務間的關聯，將物業管家等功能和養老等服務更密切結合，以及社區場景中融合更多為老人和兒童服務的社區活動內容。人口數據的變化，給物業行業發展帶來挑戰。一是人口老齡化趨勢，對勞動密集型的物業行業來說，在招聘用人上會面臨更大挑戰。另一方面，人口向中心城市集中、人口流動性的增加，會給居住社區的安全、人口管理等基層社區管理內容增加難度。人才層次決定了一個行業的發展高度，物管行業是典型的金字塔結構，勞動力密集度高，隨著居民受教育水平的普遍提高，更加需要驅動物業服務行業適應時代需求，引進更多高素質人才，提供更專業、更人性化、更多元的高水平物業服務。目前來看，物業管理行業從業人員的學歷水平與其它行業的差距仍然較大，加之“年輕態”難覓為從業人員普遍現狀，人口老齡化趨勢將進一步減少勞動力供給，加劇勞動力短缺用工難問題。科技產品和技術發展可以在一定程度彌補勞動密集型行業的用人缺口，減少對勞動力的依賴。各物業服務企業通過線上平臺實現智能化管理，優化管理流程，縮減物業人力成本投入。引入更有活力的激勵機制，改善人員待遇，招納更多高素質人才，是推動行業可持續良性發展的必經道路。社會經濟發展為人口的遷移流動創造了條件，流動人口規模進一步擴大。第七次普查人戶分離人口49276萬人，與2010年第六次普查相比增長88.52%。市轄區內人戶分離人口11694萬人，增長192.66%。流動人口37582萬人，增長69.73%。人口流動性的增加，進一步激發經濟發展活力，但同時為城市精細化管理和基層社會治理帶來新難點，對城市和公共服務提供者提出更高要求。
國家政策將物業管理與社區治理掛鉤，將改進社區物業管理作為完善城鄉社區治理的重要措施，推動社會治理重心向基層下移。物業管理行業所在社區是社會治理的末梢，是基層治理的重點，是社區治理下沉落實的基點。面對流動人口加大，人口管理更加復雜的現狀，物業企業保障管轄區域內環境、安全、秩序，并與基層政府、社區服務部門及時溝通配合，將居民關心問題在基層解決好，把物業打造成服務基層群眾的公共平臺，彌補公共管理薄弱區域管理短板，實現共建、共治、共享的社區治理模式。
