物業服務企業如何做好多種經營，開啟掘金之路?

老話新說，“多種經營”這個話題在物業管理行業存在已久，直到現在行業也依然在探索如何把握“最后一公里”的商機。但是量變并未帶來質變，盡管大量企業在開展多種經營的道路上前赴后繼，但大多折戟半路，沒有實現有效突破。社區資源、用戶資源都在大門之內，究竟如何才能挖掘這背后的巨大價值？物業服務企業和業主做生意真的是個偽命題嗎？

多種經營的確是物業服務企業增收的一把利器，但開展多種經營業務一定是建立在基礎物業服務品質和用戶滿意度基礎之上的。在這個流量為王的年代，擁有龐大用戶群體的物業服務企業捧著一個充滿想象空間的“金飯碗”，未來自然大有可為。

物業服務企業上市潮，資本強力介入，企業間的競爭日益激烈。隨著人們消費需求的升級，對于居住環境的服務質量要求日益提升，開展社區多種經營成為物業服務企業一致選擇的“生存之道”。

資本對利潤的追逐，加深了物業服務企業之間的競爭，推動了物業管理行業的市場化進程，在這樣的環境中，唯有從管理向經營轉型升級才能解決企業的生存及發展問題。多種經營對于物業服務企業的業績貢獻不可忽視。人力成本、物價上升，物業費上漲遙遙無期，物業服務企業的生存變得更加舉步維艱，尋找新的利潤增長點迫在眉睫。此外，人們生活水平的提升，需要更定制化的需求，業主的消費升級、資產管理需求對于物業服務企業來說既是機遇又是挑戰。上市公司要“講故事”，未上市的公司要“生存”，多種經營即成為必選題。

因此，多種經營作為經營與物業管理的有機結合，在新時代中有其發展的必要性，也有著廣闊的市場發展空間，可以給企業帶來比基礎物業服務更高的利潤。

多種經營對于目前的物業服務企業來說，似乎停留在“多”字：嘗試的種類很多、很雜，而對于“經營”，卻鮮有企業真正做到。綜合現在大部分物業服務企業所開展的多種經營業務，大致可以概括為以下三類：

? 一是圍繞物業服務開展的多種經營，是對基礎物業服務的升級和補充，可以充分發揮物業的先天優勢，比如社區有償服務（家政服務、家居服務等）；房屋中介代理（房屋租售服務）等；

? 二是社區專項多種經營業務，此類業務前期面臨著一定的資金、管理經驗壓力，在經營中的風險相對較大。為了有效控制風險，選擇和物業服務相關度較高的業務更合適，比如開辦幼兒園、餐廳等；

? 三是與房地產關聯度較大的多種經營，比如在工業物業中的廠房改造業務、在寫字樓物業中的裝修業務。

企業為了增加營收或是為了提高業主粘性、打造品牌影響力，投入大量人力物力開展社區經營，然而收益甚微，究其根本，最核心的難處有以下兩點：

第一，業主和物業服務企業間的雇傭關系，使得雙方很難做生意。業主和物業服務企業之間本就是雇傭關系：物業人員的角色就是“服務人員”，天職就是做好服務；業主對于物業人員的認知也停留在“做服務”而不是“賣東西”。即便是服務做得好，也不代表著賣的東西可靠。所以，物業服務企業和業主之間的雇傭關系是開展多種經營比較困難的根源，這個市場天然就難培育，對于業主和物業服務企業間的粘性、信任度要求很高。

第二，物業團隊思維、能力從管理、服務型轉向經營型難。多種經營對專業性要求較高，行業中一些物業團隊在經營能力、實踐經驗上比較欠缺，盲目跟風開展經營業務：沒有關注業主的切實需求、沒有深入挖掘差異性需求，導致多種經營之路“越走越窄”。多種經營包含著商業推廣、商業策劃和商業管理等專業模塊，只有系統、合理地規劃，并且相關人員具有相匹配的經營理念及能力才能獲得預期收益。

多種經營是物業服務企業可持續發展必然要發展的業務，多數企業仍處在探索試錯階段，但成功的路徑只有一條：回到物業服務的初心。

第一，清晰多種經營定位，保持服務初心。物業管理行業本就是服務行業，做好服務才是物業服務企業生存的價值所在，所以物業服務企業對于多種經營業務一定要清晰定位：只有把物業基礎服務（“四?！保┳龅轿唬@取業主高滿意度、贏得業主的信任后，多種經營才有順利開展的可能。同時，應以“提供服務”的初心，洞察業主需求，合理規劃經營項目。物業服務企業在開展業務時更多的角色是作為社會優質資源搜集方、統籌方和組織方，為業主鏈接到專業、可靠服務資源，通過提供服務積累信任，形成良性循環。

第二，培養多種經營人才隊伍，建立合理經營機制，保障規劃成功落地。多種經營的落地與團隊人員的專業能力密切相關是很關鍵的一環。物業服務企業應組建合理的人員架構來支撐戰略的執行落地：培養或引進具有經營理念的專業化人才，建立合理的經營機制和組織架構，明晰人員權責，確保多種經營項目的順利推進。

第三，丟掉“多”，做“小而精”。物業服務企業要清楚自身優勢，知道自己能做什么，在開拓多種經營業務之前要全面評估，確保自身資源和能力可以保證經營項目的切實落地，同時也要考慮業務風險性。相較于外部市場商家，物業服務企業最大的優勢就是物業服務，所以開展升級物業基礎服務類的經營業務，對物業管理主業進行輔助和補充，能夠使物業服務企業具有較強競爭力。其次，要深入調研業主多層次、多元化需求。認真分析業主需求，基于業主最根本的需求和利益開拓創新經營項目，以差異化服務形成核心競爭力。

第四，走出社區，打造生態圈。物業服務企業在開展多種經營業務時，不要將視野僅僅局限在社區內，而是應該走出社區，打造經營生態圈；一方面，鏈接周邊同行，共享合作資源、共同成長，規?；l展多種經營，打造品牌及口碑；另一方面，也可以借助平臺資源，借力外部資源、同行，減輕自身資金、管理壓力。在保證基礎服務品質的同時要兼顧多種經營業務，對于物業人員工作量而言是個不小的挑戰，那這個時候就可以借助資源整合，評估可以互相合作的資源，實現人效最大化。

第五，科技賦能，助力多種經營落地。數字化建設運營是多種經營順利開展的重要環節，物業服務企業的優勢之一是可以通過服務以較低成本獲得業主信息，從而構建業主畫像。這個畫像的構建需要將物業基礎服務的數據和多種經營數據打通，并用可視化形式呈現在管理者眼前，做到真正的熟悉業主。因此，對于多種經營、對于物業服務企業，數字化建設是非常有必要的。

當下多種經營仍處于探索階段，成長必然歷經陣痛，只要物業服務企業能夠堅持服務初心、合理規劃、做好落地，多種經營的未來一定是美好的。

文章來自存量地產研究 ，作者曉慧、黃樂