社區增值服務：未來利潤的主力軍，物企必爭之地

導讀

近年來，物業服務企業加大對社區增值服務的探索，服務種類逐漸分化，并發展出許多契合中國社區形態和房地產運作模式的增值服務類型。由于傳統的物業管理服務低毛利且同質化較高，業務增長主要依賴在管面積提升，難以形成規模效應，市場規模增長具有天然瓶頸，社區增值服務高毛利、差異化的特點對公司利潤增長顯得尤為重要。

本文針對已披露2020年業績報告的上市物企增值服務進行研究分析，得出以下幾點結論：

①業務結構持續優化，社區增值服務滲透率不斷提升

②居家生活類與空間運營類服務將成為物企重要發力點

③高毛利率促使社區增值服務發展為企業核心業務

隨著基礎物業市場的競爭加劇，社區增值服務成為眾多物業服務企業第二增長曲線及尋求突破的新方式。物業服務企業積極應對市場需求變化，整合公司自身和社區內外優質資源，持續提供多元化、差異化的增值服務，進而將社區增值服務打造成企業新的盈利增長點，成為助推企業快速發展的重要力量。

社區增值服務營收占比增長強勁。2020年，35家上市物企社區增值服務總收入達166.09億元，均值4.75億元，同比增長60.3%，發展勢頭領先其他業務；社區增值服務占總營收比重較2019年同期增長1.8個百分點至14.2%，而非業主增值服務占比均值為21.5%，占比逐漸下降，物業服務企業業務結構持續優化。

圖1: 2019-2020年部分上市物企增值服務收入占比情況

數據來源：公司公告，中物研協整理

圖2：2019-2020年部分上市物企社區增值服務收入占比

數據來源：公司公告，中物研協整理

從社區增值服務收入情況來看，2020年綠城服務的社區增值服務（園區服務）收入居上市物企社區增值服務收入絕對值的首位，同比增長13.8%至21.77億元。保利物業社區增值服務收入緊隨其后，為17.48億元，較2019年同期提升約51.5%。碧桂園服務社區增值服務收入約17.31億元，同比增長100.1%，占比提升至11.1%。

從社區增值服務收入增速來看，35家上市物企2020年社區增值服務收入平均增長率達63.5%，共9家企業增速超100%，社區增值服務正快速向物業服務企業營收貢獻的主力軍邁進。其中，弘陽服務社區增值服務收入增速居上市物企首位，同比增速高達310.9%。主要由于公司五條產品線均取得了快速增長，其中資產管理服務及公區增值服務收入合計占社區增值服務收入近9成，資產管理服務收入上漲至4838萬，同比增幅高達1891%，公區增值服務收入同比增長167%至4676萬元。世茂服務2020年積極通過企業合作、收并購與品牌建立等方式提高社區增值服務收入，社區增值服務收入同比增長146.8%至16.01億元，占總收入的31.8%。

圖3: 2019-2020年部分上市物企社區增值服務收入及增速

數據來源：公司公告，中物研協整理

服務滲透率不斷提升。社區本身擁有巨大的人口流量，對于物業服務企業來說，隨著管理面積的增加，社區增值服務的客戶基數也會顯著增長，進而產生規模經濟效益，促使公司營業收入不斷增長。2020年23家上市物企社區增值服務ARPU（住宅每戶年均社區增值服務收入）均值為649.7元/戶/年，同比增長約9.8%。物業服務企業社區增值服務滲透率和深度不斷提升，成效顯著。

其中，世茂服務社區增值服務ARPU為1841.1元/戶/年，同比增長85.4%，絕對值排名第一，遠高于排名靠前的綠城服務、永升生活服務、保利物業等公司（均在1100元/戶/年左右）。物業服務企業通過創新增值服務產品，精準匹配業主消費需求，促使增值服務滲透率和業主接受度的提升，收益持續增長。

圖4: 2020年部分上市物企社區增值服務ARPU

數據來源：公司公告，中物研協整理

隨著物業管理規模的增長和業主覆蓋面的擴大，物業服務企業結合自身特點和業主需求，進一步通過服務創新、對外合作、加大滲透、創建品牌等方式構建多元化的社區增值服務體系。社區增值服務的商業模式日益成熟且具有延展性，增值服務的內容和品類不斷豐富，各物業服務企業向社區多維度深度挖掘。

從上市物業服務企業社區增值服務布局來看，業務類別主要集中在社區居家生活服務（社區零售、家政服務、文化教育服務、家裝服務等）、物業資產管理（經紀服務、租賃協助、長租公寓、車位租售等）及社區空間運營服務（社區媒體、停車場管理、快遞柜等）三大類。同時，企業結合業主及住戶的日常需求開展個性化的服務，例如社區養老、旅居服務等。

居家生活類服務主要是物企針對業主日常生活所產生的各種需求為其提供多樣化服務，是業務內容最多元的一項子業務，也是增速最強勁的服務，收入占比最高，樣本企業均值達42.6%；空間運營類服務占比均值為33.2%，資產管理類服務占比均值為24.4%。

圖5：2020年部分上市物企社區增值服務主要業務類別收入占比均值

表1: 2020年部分上市物企社區增值服務收入構成及占比明細

數據來源：公司公告，中物研協整理

從社區增值服務細分項收入及增速來看，增速較快的業務主要包括社區零售、美居服務、社區傳媒及物業經紀服務等。2020年藍光嘉寶服務房屋經紀收入達1.12億元，同比增長高達434.3%。保利物業的社區零售、美居服務收入分別為4.05億元、3.85億元，同比增長分別為110.4%、223.1%。碧桂園服務社區傳媒服務收入達3.50億元，同比增長273.6%；同時，其增值創新服務（社區團購、生活驛站）收入達5.34億元，同比增長268.6%；家裝服務收入同比增長145.0%。融創服務的美居服務收入同比增長151.2%。雅生活服務、正榮服務的生活服務類收入同比增速也同樣保持高速增長，分別為130.8%、110.1%。

可以看出，目前物業服務企業在增值業務布局方面，更加傾向于注重布局貼近業主需求的家政服務、美居服務、居家生活等業務。除此之外，像社區傳媒、社區空間運營等資源型的增值業務也保持了較高的收入增長。

圖6: 2020年部分上市物企社區增值服務收入增速較快的業務類型

數據來源：公司公告，中物研協整理

物業管理行業屬于勞動密集型行業，基礎物業管理服務需投入大量的人力，人力成本劇增是物業服務企業面臨的重要問題之一。而增值服務在一定程度上可以減少人員的投入，且其利潤率普遍高于基礎物業管理服務。

從上市物企披露的年報數據可以看出，23家上市物企的物業管理服務毛利率整體分布在12.1%-34.6%之間，均值為24.0%，而增值服務毛利率則在24.6%-56.4%之間，均值為37.9%。增值服務毛利率遠高于物業管理服務毛利率。

圖7:2020年部分上市物企物業管理服務和增值服務毛利率情況

數據來源：公司公告，中物研協整理

物業服務企業開展社區增值服務具天然優勢，可以貼近客戶，搶占“最后一公里”市場。同時，相較于傳統的基礎物業管理服務以及非業主增值服務，社區增值服務在毛利率上具有明顯優勢，可創造的盈利空間更大，能有效提高物業服務企業的利潤。從23家上市物企社區增值服務和非業主增值服務毛利率分布可以看出，社區增值服務毛利率分布在28.2%-67.3%之間，非業主增值服務毛利率則在20.1%-52.8%之間，除綠城服務和藍光嘉寶服務之外，其他企業的社區增值服務毛利率均高于非業主增值服務毛利率。

圖8:2020年部分上市物企社區增值服務和非業主增值服務毛利率分布

數據來源：公司公告，中物研協整理

整體來看，上市物企中有10家企業社區增值服務毛利率超50%。其中彩生活毛利率達95.0%，是其整體毛利率（33.6%）的2.83倍，主要由于其經營模式與其他企業較有不同，主要通過平臺進行經營，成本投入較少。銀城生活服務、遠洋服務社區增值服務毛利率分別為42.2%、62.3%，是其整體毛利率的2.50倍、2.46倍。多家企業社區增值服務毛利率超整體毛利率的1.5倍。

社區增值服務內容豐富，經營方式靈活，增長各異，但總體毛利率高，新的社區增值服務拓展成功可以在短期內迅速貢獻增量利潤，為企業帶來更高的經濟效益，逐漸成為企業未來發展的核心業務。

表2：部分上市物企2020年社區增值服務毛利率與整體毛利率對比情況

數據來源：公司公告，中物研協整理

總結

身處“規模經濟”行業，物業服務企業終究會面臨發展的“天花板”。在“破題”可持續增長的當下，社區增值服務成為不少物業服務企業的著眼點，而此次爆發的新冠肺炎疫情則加速了各大物業服務企業朝此方向挺進。同時，社區增值服務在政策上也受到明確支持，1月5日，住建部等十部委發文，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸?？傮w而言，對物企來說社區增值服務前景廣闊，是值得深入挖掘與發展的業務板塊。

在業內人士看來，社區增值服務號稱具有萬億級想象空間，物業服務企業在此方向上也探索已久，但就整個行業而言，該項業務在公司整體業務中的平均占比仍較低，何時真正迎來爆發期值得期待。

文章來源于中物研協微信公眾號