2023年，物業管理行業依舊保持了較為穩健的發展態勢。根據克而瑞物管在涵蓋以住宅、商務辦公、商業、產業園、學校、醫院、公建、城市服務、社區增值、FM服務等類型下，以實現社會化的管理規模進行測算，物業管理行業總市場達到3.8萬億元。其中，基礎服務營收達到2.19萬億元，預計2026年將達到2.45萬億元，增值服務營收達到1.65萬億元，預計2026年將達到1.89萬億元。物業管理行業空間依然十分廣闊。
01 住宅步入存量時代，優質項目競爭激烈
當前我國房地產市場總體處于調整周期，新建商品房銷售量回升較為緩慢，二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，住房交易逐步進入存量時代或將是大勢所趨。根據克而瑞預判，未來十年住房增量需求將回落至100億㎡左右。住房增量有限，存量市場競爭愈加激烈。
優質項目競爭激烈，2023年武漢、成都、西安等多個城市住宅項目帶資火熱。2月，武漢清江山水項目萬科物業帶資951萬進場，創年內帶資新高。5月，萬科物業帶資510萬元、450萬元分別拿下武漢愛家名校華城和武漢首地云夢臺兩個項目。6月四家頭部物企共同競標西安繽紛南郡小區，萬科物業帶資金額最高但卻未中標。帶資金額高卻意外落選，一方面體現出業主服務意識正在覺醒，帶資金額的高低不再是唯一的判斷標準；另一方面也不難發現，最終角逐的企業多為知名品牌物企，強強對決、策略頻出，競爭格外激烈。
02 非居公開競爭占比近6成，競爭仍存挑戰
在住宅物業競爭日益加劇的形勢下，越來越多物企紛紛錨定非居業務進行拓展。較住宅市場，非居業務細分業態多，物業費高，收繳率高，市場空間廣闊。然而，在廣闊空間下依然存在大量未公開釋放的部分，因此在非居業態分析中有必要將其納入考慮。另外，非居細分業態多，各業態的市場特點不同，布局難度亦有所區別。
為便于分析，我們將非居市場分為公開競爭市場和內部消化市場兩部分，內部消化市場主要指尚未社會化的部分及被關聯方消化的部分。除此之外，皆可認為公開競爭市場?？硕鹞锕芨鶕y算得知，非居市場整體規模約4.8萬億元，其中，公開競爭市場2.8萬億元，占比58%，內部消化市場2萬億元，占比42%。
未來，公開競爭市場占比有望進一步提升。一方面，在后勤社會化改革和國家鼓勵社會資本參與公共服務投資及運營的政策導向下，以學校、醫院、城服、公建為代表業態的社會化率將進一步提升，另一方面，以產業園業態為代表，產業開發運營商逐步向輕資產運營，其與物企合資合作需求逐步提升，使得本由內部消化的部分亦流入公開競爭市場。
在公開競爭市場，以產業園、學校、醫院等業態為主，分包模式搶占近7成份額。一方面，以公立學校、公立醫院業態多具有公益性質，整體預算空間有限，且涉及服務對象及服務場所較多，較難通過總包完成整體運營。而產業園則受經濟行業環境影響成本承壓明顯，分包模式有助于降低成本。未來隨著成本管控進一步趨嚴，分包比例或呈現進一步上升趨勢，物企份額進一步壓縮。
03 FM、城服、產業園空間廣闊，但競爭難度大
從非居各類細分業態而言，FM、城服、產業園位于非居市場前三位。其中，公開競爭市場規模分別為15176億元、2797億元、6749億元。
FM服務市場蓬勃發展，但競爭激烈。FM服務由國際500強企業進入中國開展業務時引入，其在國內發展時間相對較短。FM服務涵蓋內容十分豐富，包括但不限于團餐、客戶接待、空間管理、宿舍管理、能源管理、搬遷服務、租賃管理、宴會服務、團隊建設等，市場空間十分廣闊。以團餐為例，數據顯示，團餐業務公開競爭市場約2萬億，但團餐市場高度分散，競爭激烈。團餐百強營收僅約1630億元，占比不到8%。而物企布局團餐市場亦不多，團餐布局面臨食品安全及供應鏈管理等難題。據統計，披露營收的物企團餐收入約7億元，份額占比僅0.1%不到。當前，團餐規模營收增長較快物企為新城悅服務，其通過收購上海學府餐飲、蘇州海奧斯餐飲等多家餐飲企業布局，2023年上半年營收實現2.2億元，同比增長55.3%。
城服業務中，環衛市場物企競爭力不強，設施管養等社會化率低。在城市服務中，涵蓋從環衛到設施管養、秩序維護、生態保護、老舊小區改造、資源經營等。整體市場規模達1.6萬億，其中，環衛社會化率過半，設施管養、秩序維護、生態養護等領域社會化率不足1%，物企份額十分有限。
在環衛市場，環衛企業以裝備及服務品牌一體化占據優勢地位。相較而言，物企競爭力不高，中標項目多以小額項目為主。當前，物企通過與地方政府或城投公司成立合資公司切入產業上游為主要方式，這對于企業的資源獲取與整合能力要求較高，以萬物云、保利物業、碧桂園服務為代表的物企逐步形成品牌化的發展模式，多數物企仍處于初期探索階段。據統計，目前披露城市服務的上市物企營收約為119億元，占城服競爭市場份額僅約4.3%。
產業園業態中，分包搶走近7成，物企拓展將愈發困難。克而瑞物管測算數據顯示，產業園業態整體市場規模逾7000億。其中，公開競爭市場占逾9成。以產業企業為主的成交主體選擇分包比例超7成，總包比例不足3成。對于此類企業而言，近年來整體經濟環境下行，企業成本管控壓力將有增無減，未來采用單項分包管理的需求將更大，物企拓展將愈發困難。
04 商業物業社會化程度高，資物管一體化企業搶占市場
非居業態中，除了FM服務、城服萬億級市場及產業園市場規模遙遙領先外，其余業態市場規模均在500-2000億元范圍內。商業物業社會化率較高,為74%，公開競爭市場規模1047億元。其中，以底商為代表業態多由關聯方消化，以購物中心為代表的商業物業競爭亦較為激烈，具有商管運營能力的企業紛紛下場搶占市場。目前，以華潤萬象生活、龍湖智創生活等為代表的企業在商業物業的管理上占據領先優勢。
05 學校、醫院、商務辦公，社會化率不足6成
學校、醫院的社會化率偏低，利潤空間有限。學校、醫院物業作為半公益性主體，伴隨后勤社會化改革物業服務有所釋放，但依然偏低，目前學校業態社會化率不足5成，醫院業態社會化率不超6成，物企競爭空間較為有限。
就學校業態而言，其物業管理與所有學院、所有部門息息相關，不同院系學科對教學、科研、生活上的物業要求亦有所不同，受到多方監管。同時作為教育體系一部分，對其規范性要求更高，費用管控不單是按面積、人頭測算，更多采用“成本倒算法”，且考核監察更為嚴格。如在用工方面，學校會監管物企對員工的社保繳納情況，在考核方面會綜合各學院評分，同時過程中設置扣減分項等，使得學校業態整體利潤偏低。
就醫院業態而言，其物業管理更垂直，專業門檻更高。僅保潔而言，就有污染區的分區分色標準，以確保布巾、地巾在不同區域保潔過程中零交叉，降低感染風險.在同一區域內避免院內交叉感染，“一桌一巾”也是常態。同時物業服務還面臨醫護人員和病患者的時刻監督，標準及要求較高。另外，醫院物業通常樓宇面積較大，人員流動頻繁，各科室醫療設備繁多，且需要24小時不間斷服務，日常運營服務壓力及成本較大。以潤華物業、明喆集團等醫院物業深耕的典型企業而言，其毛利率水平也僅為13%左右，略低于其他非住物業。
商務辦公業態中，近半由關聯方消化，甲寫被五大行瓜分過半。從存量辦公物業供需市場來看，無論是甲級辦公樓，還是乙級辦公樓，需求方是開發商企業占比都在7成左右。供給方而言，關聯物企憑借集團資源優勢，率先搶占存量市場近一半的份額。典型城市如上海，甲級、乙級辦公樓由關聯方物業服務占比達49%。在武漢，這一占比分別為46%和47%。
據不完全統計，五大行憑借品牌優勢更易搶占優質辦公物業，在甲級辦公樓占比約5成。以一、二、三線代表城市而言，上海的甲級辦公樓非關聯存量中，五大行占比達53%。在佛山五大行占比52%。
原標題：《住宅存量競爭日益激烈，萬億非居市場仍存挑戰》
